Возникновение права на жилое помещение, находящееся в собственности граждан

Право собственности на жилые помещения возникает у граждан в следующих случаях:

• приобретения квартиры по гражданско-правовым основаниям;

• приватизации имеющейся у гражданина жилой площади;

• выплаты пая в жилищном или жилищно-строительном кооперативе в полном объеме.

Гражданско-правовыми договорами, ведущими к приобретению жилья в собственность, являются договоры купли-продажи, дарения, ренты, пожизненного содержания с иждивением и иные.

Уделим некоторое внимание условиям приобретения жилья по гражданско-правовым договорам, представленным ГК РФ.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан. Думается, указанный запрет имеет место и при изменении статуса жилого помещения (придания ему статуса служебного жилого помещения или общежития).

Договор мены осуществляется по правилам купли-продажи, однако каждая сторона предоставляет другой жилое помещение, т.е. является и продавцом и покупателем.

По договору дарения лицо безвозмездно получает определенное имущество. Дарение квартиры или иного жилого помещения в силу

ч. 3 ст. 574 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Указанными видами сделок договоры, ведущие к приобретению жилых помещений, не исчерпываются, но данными способами приобретается большинство квартир.

Жилое помещение, находящееся в собственности, может перейти к гражданину по наследству. Получение жилья, переходящего по наследству, осуществляется по общим правилам вступления в наследство. Наследники должны произвести государственную регистрацию перехода права собственности, оплатив при этом регистрационные сборы. B соответствии со ст. 1 Федерального закона РФ от 1 июня 2005 г. № 78-ФЗ «О признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с отменой налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» утратил силу с 1 января 2006 г. Закон РФ от 12 декабря 1991 г. № 2020-1 «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения». Из этого следует, что теперь наследники при оформлении своих наследственных прав, в том числе на жилые помещения, освобождены от уплаты налога, которым ранее облагалось наследственное имущество.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Большое значение имеет закрепленное в законодательстве предоставление государственной помощи гражданам в жилищной сфере. Гражданам, не обеспеченным жильем по установленным нормативам, государство оказывает помощь, развивая строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору найма, а также используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья. Компенсации (субсидии) — это средства, предоставляемые гражданам в качестве помощи ддя оплаты жилья и коммунальных услуг, строительства жилья или его покупки.

Субсидия предоставляется только гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоящим на учете по предоставлению жилой площади, а также лицам, имеющим согласно действующему законодательству право на льготное финансирование строительства или приобретение жилья, но не использовавшим это право. Субсидия на руки не выдается, а предоставляется справка, подтверждающая, что продавцу или застройщику будет перечислена предоставленная гражданину субсидия. Право собственности может также быть признано и на самовольную постройку. Согласно ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности на имущество в силу приобретательной давности, следует исходить из того, что согласно пункту 4 статьи 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Приобретение жилого помещения по этому основанию также подлежит государственной регистрации.

B соответствии с ч. 4 ст. 218 Гражданского кодекса члены жилищного , жилищно - строительного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Жилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Не могут быть приватизированы служебные жилые помещения, жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии или в домах закрытых военных городков, а также общежития до придания им иного статуса. Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется на бесплатной основе.

Граждане вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность.

Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. Собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

Собственнику приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире.

Осуществление права собственности на жилое помещение не должно нарушать прав и охраняемых действующим законодательством интересов других лиц.

Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством.

Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования один раз.

Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал своего заявления, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.

После приобретения жилья в собственность граждане владеют, пользуются и распоряжаются ею по своему усмотрению. Принудительное изъятие недвижимости в жилищной сфере без согласия собственника не допускается, если иное не предусматривается законом или иным соглашением сторон. Принудительное изъятие недвижимости по основаниям, предусмотренным законом, при отсутствии согласия собственника может проводиться лишь на основании решения суда или арбитражного суда.

B силу ч. 2 ст. 213 Гражданского кодекса РФ количество и стоимость жилья, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются. Жилые помещения могут находиться в индивидуальной или общей собственности. Собственность супругов на жилые помещения является общей совместной (т.е. размер долей в общем имуществе не определен). Общая собственность, принадлежащая иным лицам, может быть только долевой (каждому из сособственников принадлежит заранее определенная часть имущества).

После приобретения жилья в собственность большая часть связанных с ним правоотношений переходит в регулирование гражданско-правовой сферы. Однако некоторые из них продолжают регулироваться жилищными правовыми актами. B частности, к пользованию жилыми помещениями членами семьи нанимателя применяются нормы, закрепленные в ст. 31 Жилищного кодекса РФ.

B отличие от найма собственник производит и текущий и капитальный ремонт, а также перепланировку за свой счет. Капитальный ремонт жилого дома, квартиры с переустройством или перепланировкой помещений производится с разрешения соответствующего органа самоуправления.

Однако государство не устраняется от контроля за жилыми помещениями, находящимися в собственности, и оказания содействия собственникам. Ремонт домов, квартир, принадлежащих гражданам, по их желанию может производиться предприятиями бытового обслуживания населения. Работы по ремонту и благоустройству указанных домов, квартир могут также производиться силами ремонтностроительных организаций по договорам. За государственными жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями сохраняются обязательства по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений по договору с их собственниками (товариществами и иными объединениями).

Кроме того, местная администрация осуществляет контроль за содержанием домов, квартир, принадлежащих гражданам.

Собственник имеет право сдавать принадлежащее ему жилое помещение внаем (имеется в виду коммерческий наем) и аренду (юридическим лицам). Основные положения аренды и коммерческого найма были представлены в предыдущем параграфе.

B связи с развитием института ипотеки (залога недвижимости) в Жилищный кодекс РФ были внесены изменения. Теперь на жилой дом или квартиру, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложенные в обеспечение возврата кредита или целевого займа, может быть обращено взыскание и собственник может лишиться, таким образом, права собственности на указанные жилые помещения. Обращение взыскания на жилой дом или квартиру, заложенные в обеспечение возврата кредита или целевого займа, является основанием для принятия решения о предоставлении жилого помещения из маневренного жилищного фонда лицу, утратившему право собственности на жилой дом или квартиру, и совместно проживающим с ним членам семьи, а также бывшим членам семьи. При положительном решении собственник, утративший право собственности на свои жилые помещения, освобождает их только после предоставления другого помещения.

Кодексом также закреплена возмездность изъятия земельного участка и сноса находящегося на нем дома. Изъятие из собственности земельного участка для государственных или муниципальных нужд происходит путем выкупа. По желанию гражданина ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения, другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену (ст. 32 ЖК РФ).

Для оптимизации пользования и управления имуществом нескольких домов, или многоквартирного дома, или части дома, или изолированной блок-секции собственники квартир могут объединиться в товарищество собственников жилья (ТСЖ). B ч. 1 ст. 128 Жилищного кодекса РФ ТСЖ определяется как некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Контрольные вопросы

1. Дайте определение понятия «договор социального найма».

2. Каковы предмет и стороны договора социального найма?

3. Какова форма договора социального найма?

4. B чем состоят права, обязанности и ответственность наймодателя жилого помещения?

5. B чем состоят права, обязанности и ответственность нанимателя жилого помещения и членов его семьи?

6. Дайте определение понятия «договор коммерческого найма».

7. Каковы объект, форма и сроки договора коммерческого найма?

8. Каковы права и обязанности сторон договора коммерческого найма?

9. Как происходят изменение и расторжение договора коммерческого найма?

10. Каковы правила пользования жилыми помещениями на основе членства в жилищном и жилищно-строительном кооперативе?

11. Какие права и обязанности имеет собственник жилого помещения и иные граждане, проживающие в принадлежащем ему помещении?

ОБРАЗЦЫ ИСКОВЫХ ЗАЯВЛЕНИЙ

B N-ский городской суд

ИСТЕЦ: Иванов Иван Иванович, прож.: г. N, ул. Мира, д. 5, кв. 59.

ОТВЕТЧИК: Макарова Àiià Сергеевна, прож.: г. N, ул. Мира, д. 5, кв. 59.

ТРЕТЬЕ ЛИЦО: ЖСК «Маяк», г. N, ул. Мира, д. 5, корп. 3, стр. 1.

<< | >>
Источник: И.А. Еремичева и др.. Жилищное право: учебник для студентов вузов, обуча- Ж72 ющихся по специальности 030501 «Юриспруденция» под ред 9-е изд., перераб. и доп. — M.: ЮНИТИ-ДАНА: Закон и право,2012. — 511 с.. 2012

Еще по теме Возникновение права на жилое помещение, находящееся в собственности граждан:

  1. 11.2. Возникновение права на жилое помещение. Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение
  2. Право собственности граждан на жилые помещения и особенности его возникновения и осуществления. Способы приобретения права собственности. Правовое положение членов семьи собственника.
  3. Иные основания возникновения права на жилое помещение
  4. 4.2. Договор купли-продажи как способ приобретения права собственности на жилое помещение
  5. Статья 288. Собственность на жилое помещение
  6. § 2. Право собственности на жилое помещение
  7. 3.4. Право на вселение других граждан в жилое помещение в качестве членов семьи
  8. В.Д. Рузанова кандидат юридических наук, доцент Самарского государственного университета ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРАВА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
  9. Статья 31. Плата за земельные участки, находящиеся в государственной собственности и предоставляемые в частную собственность, собственность иностранных государств, международных организаций, а также за право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности. Стоимость земельных участков, находящихся в частной собственности, при совершении сделок с ними
  10. Статья 33. Поступление и использование средств за земельные участки, находящиеся в государственной собственности и предоставляемые в частную собственность, собственность иностранных государств, международных организаций, за право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, а также за пользование земельными участками, находящимися в государственной сооственности
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Исполнительное производство - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Политология - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника -