Проблемы на этапах создания и деятельности товариществ собственников жилья и рекомендации по их устранению

Организации товариществ собственников жилья препятствует ряд проблем на этапах их создания и деятельности. К основным проблемам относятся (постановление Правительства Москвы от 22 мая 2007 г. № 398-ПП «О Программе поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в городе Москве на 2007—2009 г.

и задании на 2010 г.»):

• проблемы на этапе создания ТСЖ;

• проблемы на этапе передачи домов в управление товариществам собственников жилья;

• проблемы на этапе практической деятельности товариществ собственников жилья.

Проблемы на этапе создания ТСЖ (г. Москва).

1. B 90% домов в г. Москве не описано общее имущество. Данное обстоятельство не позволяет правильно определить доли каждого собственника при голосовании, необходимый перечень работ и состав затрат по содержанию и ремонту общего имущества (финансовохозяйственный план работы товарищества). Таким образом, невозможно рассчитать экономическую целесообразность создания ТСЖ.

2. Неудовлетворительное состояние многоквартирных домов. Собственники помещений не готовы брать на себя ответственность за содержание многоквартирных домов, в которых не был проведен капитальный ремонт. При этом отсутствует порядок выделения бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов, управляемых ТСЖ, в связи с чем собственники помещений опасаются, что в случае создания товарищества капитальный ремонт их домов не будет проведен. Необходимо установить в городе порядок, предусматривающий, что капитальный ремонт многоквартирных домов в приоритетном порядке проводится в домах, управляемых ТСЖ, при этом предусмотреть порядок предоставления средств на капитальный ремонт многоквартирных домов непосредственно на счета ТСЖ.

3. Управами районов не в полной мере оказывается надлежащая организационная и информационная поддержка группам граждан, выступающим с инициативой по созданию ТСЖ (предоставление сведений о собственниках помещений в доме инициативным группам граждан по созданию ТСЖ (с учетом сведений из ЕИРЦ), помощь по подготовке и тиражированию документов по проведению общих собраний собственников помещений по вопросу создания ТСЖ, проведение регулярных встреч с инициативными группами граждан и действующими ТСЖ для обсуждения имеющихся проблем и путей их решения).

4. Порядок оформления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах усложнен и требует значительных финансовых затрат собственников помещений. Отсутствие эффективного порядка формирования земельных участков и передачи их в общую долевую собственность собственникам помещений препятствует созданию ТСЖ, так как исключается возможность определения объекта управления (комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме) в полном объеме и соответственно расчета экономической целесообразности создания ТСЖ. Департаменту земельных ресурсов необходимо включать в приоритетном порядке в планы межевания жилые кварталы, в которых расположены многоквартирные дома, управляемые ТСЖ, ЖК, ЖСК, обеспечив необходимым объемом финансирования работы по межеванию. При этом не взимать с ТСЖ плату за работы по формированию земельных участков.

Проблемы на этапе передачи домов в управление товариществам собственников жилья.

1. B дирекциях единого заказчика имеется в основном неполная и (или) устаревшая техническая документация по многоквартирным домам. При передаче домов в управление ТСЖ эту документацию товариществам приходится восстанавливать за свой счет, что влечет дополнительные необоснованные расходы для собственников помещений. Необходимо обновлять техническую документацию на многоквартирные дома при подготовке описаний общего имущества в многоквартирных домах, в которых созданы или организуются ТСЖ, предусмотрев соответствующие средства в городском бюджете.

2. При передаче домов в управление ТСЖ ресурсоснабжающие организации предъявляют завышенные требования при заключении договоров с товариществами на поставку коммунальных ресурсов по сравнению с требованиями к дирекциям единого заказчика. Указанные договоры учитывают только интересы монополиста — ресурсоснабжающей организации, изменение их не допускается.

3. Не утверждена типовая методика составления хозяйственнофинансового плана (бизнес-плана) технической эксплуатации земельно-имущественного комплекса в составе многоквартирного дома, необходимого как товариществу для планирования деятельности в соответствии с нормами и правилами эксплуатации и содержания жилых домов, так и инициативной группе по созданию ТСЖ в целях определения экономической целесообразности создания товарищества.

Проблемы на этапе практической деятельности ТСЖ.

1. Ущемление прав ТСЖ на использование объектов общего имущества в многоквартирных домах. Имеются многочисленные факты сдачи в аренду и продажи помещений общего имущества (подвалов и технических помещений, в которых имеется инженерное оборудование и проходят коммуникации), размещения наружной рекламы на стенах домов и телекоммуникационного оборудования на чердаках и крышах без решений общих собраний собственников помещений или членов ТСЖ, что нарушает положения жилищного и гражданского законодательства.

B результате указанных действий нарушаются права собственников помещений по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом и усложняется процесс эксплуатации инженерного оборудования, что приводит к обоснованным жалобам граждан и судебным разбирательствам.

Необходима система мер по возврату незаконно отчужденных помещений в общую долевую собственность собственников помещений или, при невозможности возврата, необходим порядок предоставления собственникам соответствующих компенсаций.

2. Товариществам не предоставляются нежилые помещения, необходимые им для ведения уставной деятельности. По действующему в городе порядку нежилые помещения могут быть переданы в аренду ТСЖ только в случае, если они выиграют конкурс, что делает эти помещения для товариществ недоступными. Нежилые помещения для ведения хозяйственной деятельности должны предоставляться ТСЖ на бесконкурсной основе по минимальной ставке арендной платы.

3. Не выполняется утвержденный порядок предоставления бюджетных средств на содержание и ремонт многоквартирных домов, управляемых ТСЖ.

4. Для ТСЖ необоснованно завышаются расценки по диспетчерскому обслуживанию, за услуги аварийно-восстановительных служб района, мусоровывозящих и подрядных предприятий, выигравших конкурс в районе. Ресурсоснабжающие организации предъявляют ТСЖ повышенные требования при заключении договоров на поставку ресурсов, при подготовке домов к сезонной эксплуатации. Имеются факты отключения ТСЖ от горячего водоснабжения за задолженности, которые товарищества готовы погасить. K дирекциям единого заказчика подобные требования и санкции не применяются.

Необходимо обеспечить равные условия деятельности ТСЖ, дирекций единого заказчика и других управляющих организаций.

5. С ТСЖ взимаются налоги (НДС, налог на прибыль) как с организаций, ведущих коммерческую деятельность. При этом налог на прибыль взимается с накоплений ТСЖ, ЖК, ЖСК на капитальный ремонт.

Необходимо внесение изменений в налоговое законодательство в части исключения получаемых ТСЖ, жилищными и жилищностроительными кооперативами средств от собственников помещений и членов данных организаций за услуги по содержанию и ремонту, в том числе капитальному, общего имущества в многоквартирных домах, а также коммунальные услуги из налогооблагаемой базы.

6. Отсутствует нормативно-правовое регулирование реализации прав ТСЖ на реконструкцию и капитальный ремонт многоквартирных домов, которыми они управляют.

Необходимо разработать и выпустить правовой акт Правительства Москвы о порядке реализации прав ТСЖ на реконструкцию и капитальный ремонт многоквартирных домов.

7. Отсутствуют механизмы накопления и привлечения средств собственников помещений на капитальный ремонт многоквартирных домов. Собственники помещений не участвуют в финансировании капитального ремонта, что влечет значительные затраты из бюджета г. Москвы как единственного инвестора проведения капитального ремонта многоквартирных домов. Также отсутствует методика расчета размера отчислений граждан на капитальный ремонт многоквартирных домов и механизмы долгосрочного накопления средств собственников помещений на указанные цели.

Необходимо принятие нормативных правовых актов г. Москвы, а также методических документов о возможных вариантах участия собственников помещений в финансировании капитального ремонта многоквартирных домов.

B постановлении Правительства г. Москвы от 22 мая 2007 г. № 398-ПП «О Программе поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в городе Москве на 2007—2009 гг. и задании на 2010 г.» отмечается также несбалансированность действий органов исполнитель

ной власти г. Москвы в рамках отведенных им компетенций по оказанию содействия в развитии рациональных форм управления многоквартирными домами. Комплексное рассмотрение действующих правовых актов Российской Федерации и г. Москвы, регулирующих управление многоквартирными домами, организацию и деятельность ТСЖ и обязывающих органы исполнительной власти города участвовать в этом процессе, выявило имеющиеся противоречия и необходимость создания действенных организационных механизмов поддержки процессов создания и деятельности ТСЖ.

Контрольные вопросы

1. B каком порядке происходит выбор способа управления многоквартирным домом?

2. Каково содержание договора управления многоквартирным домом и в каком порядке он заключается?

3. Каким образом осуществляется управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности?

4. Что такое непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме?

5. Как органы местного самоуправления создают условия для управления многоквартирными домами?

<< | >>
Источник: И.А. Еремичева и др.. Жилищное право: учебник для студентов вузов, обуча- Ж72 ющихся по специальности 030501 «Юриспруденция» под ред 9-е изд., перераб. и доп. — M.: ЮНИТИ-ДАНА: Закон и право,2012. — 511 с.. 2012

Еще по теме Проблемы на этапах создания и деятельности товариществ собственников жилья и рекомендации по их устранению:

  1. Создание и деятельность товарищества собственников жилья
  2. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО СОЗДАНИЮ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ КАК СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
  3. Проведение общего собрания собственников помещений по созданию товарищества собственников жилья
  4. Создание товариществ собственников жилья в разных типах многоквартирных домов
  5. Цели и задачи деятельности товариществ собственников жилья
  6. Генцлер И.В., и др.. Создание товарищества собственников жилья как реализация выбора способа управления многоквартирным домом. - Москва: Издательская группа «Праксис»,2008. - 176 с., 2008
  7. Товарищества собственников жилья
  8. 5. Товарищество собственников жилья
  9. Товарищество собственников жилья
  10. 1.7. Товарищества собственников жилья
  11. Вступление в члены товарищества собственников жилья
  12. 7.6. Товарищество собственников жилья
  13. Правовое положение членов товарищества собственников жилья
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Исполнительное производство - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Политология - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника -