Глава 1. ПОНЯТИЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА, РЕКОНСТРУКЦИИ, ПЕРЕУСТРОЙСТВА И ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Перед началом каждого исследования стоит прежде всего определить его предмет и задачи. К настоящей работе также применимы данные требования. Это обусловлено в первую очередь существованием различий в правовом регулировании производства ремонтных работ производственных, жилых и социально-культурных объектов недвижимости. Оговоримся сразу, что данная работа посвящена в первую очередь жилищному фонду. Однако отличия, относящиеся к правовому регулированию ремонта, реконструкции, переустройства и перепланировки иных объектов, также будут освещены в ней.

Далее определимся, что же собой представляют объекты недвижимости. В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Как видим, в упомянутой статье ГК РФ дается достаточно широкое и емкое по содержанию определение понятия недвижимого имущества. В круг его объектов включаются:

- земельные участки;

- участки недр;

- обособленные водные объекты;

- леса;

- многолетние насаждения;

- здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;

- земельные участки;

- участки недр;

- обособленные водные объекты;

- все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

- воздушные и морские суда;

- суда внутреннего плавания;

- космические объекты.

Для настоящего исследования интересны прежде всего такие объекты недвижимого имущества, как здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Объекты недвижимости в зависимости от функционального назначения и характерных признаков подразделяются на следующие виды:

а) объекты производственного назначения (здания, строения, сооружения производственного назначения, в том числе объекты обороны и безопасности), за исключением линейных объектов;

б) объекты непроизводственного назначения (здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также иные объекты капитального строительства непроизводственного назначения);

в) линейные объекты (трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и др.).

Для каждого из вышеприведенных объектов существуют свои критерии для отнесения их к числу объектов недвижимости. Думается, что нет смысла в рамках настоящей работы обращаться к имеющимся дискуссиям по этому поводу. В то же время определимся, что в рамках данной работы термин "объекты недвижимости" будет применяться нами в более узком значении, нежели то, что придает ему действующее законодательство. Под объектами недвижимости в настоящей работе понимаются прежде всего здания, а именно: жилые дома, независимо от этажности, материала постройки, производственные здания, дома социально-культурного назначения. Все указанные объекты должны быть внесены в реестр объектов недвижимости.

Далее обратимся непосредственно к рассмотрению сути и отличительных черт таких понятий, как "капитальный ремонт", "реконструкция", "переустройство" и "перепланировка" объектов недвижимости.

В практической деятельности не стоит смешивать приведенные выше понятия. Это связано в первую очередь с тем, что имеются различия в бухгалтерском и налоговом учете. Стоимость ремонта списывается в расходы сразу после оплаты, а затраты на модернизацию, реконструкцию и техническое перевооружение включаются в первоначальную стоимость основных средств (пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ) и учитываются равными долями в течение налогового периода по правилам п. 3 ст. 346.16 НК РФ. Кроме того, имеются различные правовые нормы в регулировании данных институтов.

Итак, рассмотрим, что же представляет собой капитальный ремонт. Полагаем, что капитальный ремонт здания можно определить как проведение ремонтных и восстановительных работ объекта недвижимости с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.

Государственный стандарт РФ ГОСТ Р 51929-2002 "Услуги жилищно-коммунальные. Термины и определения" (утв. Постановлением Госстандарта России от 20.08.2002 N 307-ст) называет капитальным ремонтом здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) ремонт, выполняемый для восстановления ресурса здания (сооружения, оборудования, коммуникаций, объектов жилищно-коммунального назначения) с заменой или восстановлением любых составных частей, включая базовые.

Как видно из приведенных определений, капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. Одновременно с проведением капитального ремонта могут осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающая изменения основных технико-экономических показателей здания.

Помимо капитального ремонта существует еще и текущий ремонт. Для его определения укажем, что Приказом Федеральной службы государственной статистики от 15 февраля 2008 г. N 39 "Об утверждении Указаний по заполнению формы федерального государственного статистического наблюдения N 1 "Опросный лист для обследования бюджетов домашних хозяйств" к работам по текущему ремонту жилого помещения отнесены работы, которые:

должны регулярно производиться для поддержания жилья в хорошем рабочем состоянии;

не изменяют эксплуатационные качества жилых помещений, их характеристики или предполагаемый срок службы. К таким работам относятся: оштукатуривание, покраска и оклейка обоями стен и потолков, ремонт крыши, циклевка и покраска полов, кладка плитки, ремонт встроенного сантехнического и отопительного оборудования. Проведение капитального ремонта предполагает проведение работ по замене оконных блоков, дверей, сантехнического оборудования, радиаторов отопления, труб водоснабжения и т.п. .

--------------------------------

Более подробно соотношение капитального ремонта и текущего ремонта будет рассмотрено в параграфе 2.2 настоящей работы.

Как от капитального ремонта, так и от текущего ремонта следует отличать техническое перевооружение. Как сказано в Письме Минфина СССР от 29 мая 1984 г. N 80 "Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий" к техническому перевооружению действующих предприятий относится комплекс мероприятий по повышению технико-экономического уровня отдельных производств, цехов и участков на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены устаревшего и физически изношенного оборудования новым более производительным, а также по совершенствованию общезаводского хозяйства и вспомогательных служб.

Термин "техническое перевооружение" применим к производственным помещениям. Техническое перевооружение осуществляется по проектам и сметам на отдельные объекты или виды работ, разрабатываемым на основе единого технико-экономического обоснования и в соответствии с планом повышения технико-экономического уровня отрасли (подотрасли), как правило, без расширения производственных площадей. Целью технического перевооружения является всемерная интенсификация производства, увеличение производственных мощностей, выпуска продукции и улучшение ее качества при обеспечении роста производительности труда и сокращения рабочих мест, снижения материалоемкости и себестоимости продукции, экономии материальных и топливно-энергетических ресурсов, улучшения других технико-экономических показателей работы предприятия в целом.

При техническом перевооружении объектов недвижимости могут осуществляться установка современного оборудования и машин, внедрение автоматизированных систем управления и контроля, модернизация и техническое переустройство природоохранных объектов, отопительных и вентиляционных систем, присоединение предприятий, цехов и установок к централизованным источникам тепло- и электроснабжения. При этом допускаются частичная перестройка и расширение существующих производственных зданий и сооружений, обусловленные габаритами размещаемого нового оборудования, и расширение существующих или строительство новых объектов подсобного и обслуживающего назначения (например, объектов складского хозяйства, компрессорных, котельных, кислородных и других объектов), если это связано с проводимыми мероприятиями по техническому перевооружению.

Действующее законодательство, в частности ГК РФ, оперирует также таким понятием, как улучшение арендуемого имущества. Различает данные понятия и судебно-арбитражная практика (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.09.2005 по делу N А56-4372/04). Производство ремонта и создание неотделимых улучшений отличаются друг от друга и влекут разные правовые последствия. В то же время на практике у арендаторов продолжают возникать сложности, связанные с различением улучшений и ремонта (текущего или капитального).

Неотделимые улучшения представляют собой то, без чего раньше арендованное имущество существовало и использовалось по какому-либо назначению, другими словами, это нечто новое, дополнительное. В свою очередь, ремонт не создает ничего нового, поскольку его задачей является поддержание арендованного имущества в состоянии, пригодном для использования или восстановления его первоначальных эксплуатационных качеств. Подтверждением также служит само название ст. 616 "Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества" ГК РФ, в которой речь идет о текущем и капитальном ремонте. Соответственно, без неотделимых улучшений арендованное имущество может эксплуатироваться, а без ремонта нет, поскольку ремонту подлежат уже имеющиеся принадлежности объекта аренды, без которых он не может использоваться по назначению. Указанным критерием руководствовался ФАС Дальневосточного округа при разрешении спора (см. Постановление от 22.02.2005 N Ф03-А51/04-1/4525).

Таким образом, улучшениями арендованного имущества может быть то, чего раньше в арендованном объекте не было и без чего объект мог использоваться по его назначению, либо если была произведена полная замена основных конструкций, срок службы которых в здании является наибольшим (реконструкция). К улучшениям можно отнести достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение.

В соответствии со ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Таким образом, улучшения отличаются от ремонта порядком возмещения расходов. Так, по общему правилу арендатор вправе требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений только после прекращения договора аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Иная ситуация складывается с возмещением расходов на капитальный ремонт, произведенный арендатором. Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором аренды или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Приведем в качестве примера следующее дело. Суд удовлетворил требование об обязании арендодателя произвести зачет стоимости затрат арендатора по капитальному ремонту нежилого помещения в счет арендной платы. Факт выполнения данных работ, их размер и стоимость подтверждены материалами дела (см. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2006 N А56-29010/2005).

Отличие улучшений от ремонта также заключается в том, что на производство ремонта (текущего и капитального) не требуется согласия арендодателя, а на производство неотделимых улучшений - требуется. Соответственно, согласие арендодателя имеет особое значение для возникновения у арендатора права требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений.

Итак, чтобы окончательно разобраться в вопросе отличия улучшений арендованного имущества от ремонтных работ приведем следующий пример. Арендатор производит замену имеющейся в арендованном помещении системы вентиляции, то есть производит установку нового оборудования. Если в рассматриваемом случае арендатор производит полную замену систем вентиляции на более технологически совершенные, более мощные, указанные работы могут быть квалифицированы как модернизация или реконструкция, то есть как улучшения. При этом, если по своим техническим характеристикам указанные системы невозможно отделить без вреда от арендуемого объекта, их следует квалифицировать как неотделимые улучшения.

В случае если замена систем производится частично, такие работы могут быть квалифицированы как ремонт, при этом вид ремонта зависит от того, замена каких элементов производится.

Еще одним отличительным признаком является работоспособность установленных ранее систем. Если она находилась в исправном состоянии, то это является улучшением, если нет - то это ремонтные работы. В то же время может быть такая ситуация, когда неработающее оборудование заменяется новым, но более дорогим и более лучшим по своим техническим характеристикам оборудованием.

С недавнего времени в законодательстве появились легальные определения терминов "переустройство" и "перепланировка". Это связано с вступлением в силу с 1 марта 2005 г. ЖК РФ. В этой связи данные понятия в указанном нормативном акте используются применительно к жилому помещению. Приведенные определения используются только для целей ЖК РФ. В то же время автору представляется возможным в рамках настоящей работы распространять их и на нежилые здания и помещения.

В соответствии со ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Сразу же поясним, что технический паспорт жилого помещения - это документ, содержащий техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям (ст. 19 ЖК РФ), т.е. технический паспорт жилого помещения представляет собой документ, содержащий объемно-планировочные параметры жилых помещений (квартир), характеристики конструкций и инженерно-технических систем, условия их безопасной эксплуатации, общие сведения о конструкциях, системах, технических и вспомогательных помещениях жилого дома, основные санитарно-гигиенические и экологические нормативы, иные сведения, необходимые для эксплуатации жилого помещения.

Переустройство (переоборудование) жилых помещений может включать:

установку бытовых электроплит вместо газовых плит или кухонных очагов;

перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;

устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилых помещений может включать в себя перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование тамбуров.

Переоборудование и перепланировка жилых и подсобных помещений в квартирах многоквартирных домов могут производиться для повышения уровня комфортности и благоустройства проживания.

Условия и порядок работ по переустройству и перепланировке изложены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170. Согласно этим Правилам недопустимо производство работ, ведущих к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания; нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования; ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов; нарушению противопожарных устройств. Правила предусматривают и Примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте, в результате которого возможны также переустройство и перепланировка (Приложение N 8).

К работам по перепланировке относятся следующие работы:

1) разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные);

2) устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные);

3) устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали);

4) устройство проемов в перекрытиях (при объединении помещений по вертикали);

5) устройство внутренних лестниц;

6) заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах;

7) устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;

8) устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен;

9) замена (установка дополнительного) инженерного оборудования (не влекущая переоборудования по всему зданию);

10) изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок).

К переоборудованию относятся следующие виды работ:

1) замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования (под новое функциональное назначение помещения);

2) устройство туалетов, ванных комнат, кухонь;

3) перестановка нагревательных (отопительных), сантехнических и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы);

4) установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;

5) замена и (или) установка дополнительного инженерного оборудования, увеличивающая энерго-, водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (исключая устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления);

6) демонтаж инженерного оборудования и (или) подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного (горячего) водоснабжения и канализации.

К работам по реконструкции помещения относятся следующие:

1) изменение формы оконных и наружных дверных проемов;

2) ликвидация оконных и наружных дверных проемов;

3) устройство оконных и наружных дверных проемов;

4) изменение входов в здание;

5) устройство входов в здание;

6) пристройка тамбуров входов;

7) ликвидация балконов, тамбуров, козырьков;

8) изменение формы балконов, лоджий, тамбуров и козырьков;

9) остекление лоджий и балконов;

10) замена столярных элементов фасада;

11) установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн и т.п.);

12) изменение материалов и пластики внешних конструкций;

13) объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями.

С вступлением в силу ЖК РФ у многих возник вопрос: подлежат ли применению нормативные правовые акты, изданные до 1 марта 2005 г. и посвященные переустройству и перепланировке? Думается, что на него нужно ответить утвердительно: да, данные акты подлежат применению впредь до их отмены и принятия новых актов, но только в той мере, в какой они не противоречат нормам ЖК РФ. Это предусмотрено ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Таким образом, в настоящее время продолжают действовать следующие правовые акты:

Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания (утв. Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 05.11.1985 N 529);

Постановление Госстроя России от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда";

Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденное Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279;

Письмо Госплана СССР N НБ-36-Д, Госстроя СССР N 23-Д, Стройбанка СССР N 144, ЦСУ СССР N 6-14 от 08.05.1984 "Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий" (в ред. от 25.10.1985).

Переустройство (перепланировка) жилого помещения не всегда является необходимым условием для перевода жилого помещения в нежилое.

Не допускается проведение работ по переустройству жилых помещений при наличии обстоятельств, указанных в нижеследующем перечне:

- ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;

- переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания;

- предусматривается увеличение подсобной площади помещений за счет площади жилых комнат без изменения статуса (функционального назначения) последних в установленном порядке;

- затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба;

- нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций зданий или может произойти их разрушение;

- устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;

- предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;

- увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов перегородками из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.

Не разрешены также:

- устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;

- устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;

- устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы.

Лица, виновные в самовольном переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения, подвергаются административной ответственности. В соответствии с ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 1000 до 1500 руб.

Часть 2 названной статьи предусматривает, что самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение штрафа в размере от 2000 до 2500 руб. Ответственность за это правонарушение несут совершившие его совершеннолетние граждане.

Далее отметим, что ст. 678 ГК РФ (она применима к договору социального найма) вместо "перепланировки" употребляет термин "реконструкция". В соответствии с абз. 2 данной нормы "наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя".

Термин реконструкция употребляется также и в рамках гражданского законодательства. Градостроительный кодекс в ст. 1 определил реконструкцию следующим образом: "Реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения".

В этой связи возникает вопрос: тождественны ли понятия "перепланировка" и "реконструкция"? По-видимому, нет. ЖК РФ помимо переустройства и перепланировки выделяет и реконструкцию жилого помещения. Статья 88 ЖК РФ говорит о том, что при проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.

Реконструкция здания может быть определена как комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной способности и т.д.) или его назначения, в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличение объема услуг.

При реконструкции зданий помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:

- изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка;

- повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию инженерных сетей (кроме магистральных);

- улучшение архитектурной выразительности зданий.

При реконструкции объектов недвижимости может осуществляться расширение отдельных зданий и сооружений основного, подсобного и обслуживающего назначения, расширение существующих цехов и объектов подсобного и обслуживающего назначения в целях ликвидации диспропорций.

Как видим, термин "реконструкция" является более широким понятием, нежели термины "переустройство" и "перепланировка". Реконструкция может включать в себя как переустройство, так и перепланировку.

Другая конкуренция терминов "капитальный ремонт" и "реконструкция" встречается в налоговом законодательстве. Согласно ст. 257 НК РФ затраты предприятия по реконструкции объектов амортизируемого имущества увеличивают первоначальную стоимость и учитываются в целях налогообложения через амортизационные отчисления. В то же время затраты по капитальному ремонту учитываются в целях налогообложения в том отчетном периоде, в котором были осуществлены (ст. 257 НК РФ).

Еще раз заметим, что термины "реконструкция" и "капитальный ремонт" часто в практике воспринимаются как синонимы, хотя имеют существенное различие. Коротко сформулировать различия ремонта и реконструкции можно следующим образом: ремонт - это восстановление первоначальных характеристик объекта, а реконструкция - существенное улучшение первоначальных характеристик объекта или придание объекту новых качеств. Опять же сошлемся на Письмо Минфина СССР от 29 мая 1984 г. N 80 "Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий" (в ред. Письма Минфина СССР от 11.02.1986 N 30), в котором дано исчерпывающее определение, какие виды работ являются строительными и в соответствии с требованиями Положения о бухгалтерском учете и отчетности относятся к долгосрочным инвестициям. Такие работы учитываются на счете 08 "Капитальные вложения" с последующим списанием на счет 01 "Основные средства". Согласно указанному Письму от 29.05.1984 N 80 реконструкция - это переустройство существующих объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, приводящее к существенному улучшению технических характеристик объекта.

Квалификация выполненных работ для целей разграничения реконструкции и капитального ремонта осуществляется на основании смет, калькуляций, документально подтверждающих и обосновывающих характер выполняемых работ. Так, согласно п. 2 Постановления Госкомстата России от 30.10.1997 N 71а "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету труда и его оплаты, основных средств и нематериальных активов, материалов, малоценных и быстроизнашивающихся предметов, работ в капитальном строительстве" все виды ремонтных работ текущего и капитального характера подлежат обязательному документальному оформлению согласно утвержденным формам.

Как правило, при проведении реконструкции помещений объект недвижимости приобретает абсолютно иные характеристики. В этом случае полная замена договора реконструкции помещения на договор, предметом которого является капитальный ремонт, невозможна, так как доказать налоговым органам "текущий ремонтный" характер произведенных работ будет очень сложно.

Однако в данном случае возможно разделение реконструкции на собственно реконструкцию и капитальный ремонт при соблюдении общих условий отнесения затрат на себестоимость. Это позволит включить часть понесенных расходов в себестоимость продукции (работ, услуг).

Для этих целей со строительной организацией заключаются два самостоятельных договора подряда - на реконструкцию и капитальный ремонт. Необходимо учитывать, что объекты выполняемых работ должны быть различными.

Необходимо отметить, что при проведении данной операции существенное значение имеет формальная сторона вопроса, так как налоговые органы при проведении документальной проверки в первую очередь обращают внимание на формулировки документов, отражающих характер проведенных работ. В частности, пристальному анализу подвергаются сметы ремонтных работ и договоры с подрядчиками. Поэтому основное внимание необходимо уделить тому, что все сметные документы и договоры подряда на ремонт не должны содержать ссылок типа "модернизация, реконструкция, переоборудование и т.п. ", все работы должны именоваться "ремонт", должны использоваться соответствующие "ремонтные" термины.

Еще одним термином, который нельзя обойти стороной при рассмотрении данного вопроса является понятие "новое строительство". Каким образом данный термин соотносится с ранее рассмотренными понятиями?

Письмом Минфина СССР от 29 мая 1984 г. N 80 "Об определении понятий нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий" дано разъяснение, что к новому строительству относится строительство комплекса объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения вновь создаваемых предприятий, зданий и сооружений, а также филиалов и отдельных производств, которые после ввода в эксплуатацию будут находиться на самостоятельном балансе, осуществляемое на новых площадках в целях создания новой производственной мощности.

Если строительство предприятия или сооружения намечается осуществлять очередями, то к новому строительству относятся первая и последующие очереди до ввода в действие всех запроектированных мощностей на полное развитие предприятия (сооружения).

К новому строительству относится также строительство на новой площадке предприятия такой же или большей мощности (производительности, пропускной способности, вместимости здания или сооружения) взамен ликвидируемого предприятия, дальнейшая эксплуатация которого по техническим и экономическим условиям признана нецелесообразной, а также в связи с необходимостью, вызываемой производственно-технологическими или санитарно-техническими требованиями.

| >>
Источник: А.Н.Кайль. КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ, РЕКОНСТРУКЦИЯ, ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. 2015

Еще по теме Глава 1. ПОНЯТИЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА, РЕКОНСТРУКЦИИ, ПЕРЕУСТРОЙСТВА И ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ:

  1. А.Н.Кайль. КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ, РЕКОНСТРУКЦИЯ, ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, 2015
  2. Глава 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА И РЕКОНСТРУКЦИИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
  3. 11. Смета на реконструкцию, капитальный ремонт объектов недвижимости,
  4. 3.2. Договоры, заключаемые в процессе производства работ по реконструкции и капитальному ремонту объектов недвижимости
  5. 2.4. Защита прав владельцев недвижимости при их капитальном ремонте и реконструкции
  6. Глава 4. ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
  7. 4.2. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки объектов недвижимости
  8. 2.1. Отличие капитального ремонта объектов недвижимости от текущего
  9. 4.1. Виды переустройства и перепланировки объектов недвижимости и общий порядок производства работ
  10. Глава 3. ПОРЯДОК ПРОИЗВОДСТВА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА И РЕКОНСТРУКЦИИ
  11. 3.1. Порядок производства капитального ремонта и реконструкции
  12. 3.3. Строительный контроль и надзор за осуществлением капитального ремонта и реконструкции
  13. 4.3. Самовольное переустройство и самовольная перепланировка объектов недвижимости. Порядок их узаконения
  14. 2.2. Нормативно-правовое регулирование процесса реконструкции объектов недвижимости