Глава 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ ГРАЖДАН И ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

В соответствии с действующим Гражданским кодексом РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

--------------------------------

Статья 420 ГК РФ.

Договор, заключаемый гражданами и юридическими лицами о долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, призван стать основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства, ответственность сторон и порядок разрешения споров.

Договор участия граждан и юридических лиц в долевом строительстве характеризуется прежде всего как юридический факт, относящийся к правомерным действиям, направленным на достижение определенного правового результата (установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей).

Принципиальная схема организации строительства предполагает последовательное прохождение трех этапов: изыскательские работы - проектные работы - собственно строительство .

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Договоры о выполнении работ и оказании услуг" (Книга 3) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание дополненное, исправленное).

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2003. С. 151.

В ходе первого этапа проводится сбор информации об условиях будущего строительства и будущей деятельности намеченного к постройке объекта , а также инженерные изыскания, т.е. изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования .

--------------------------------

Басин Ю.Г. Проект. Строительство. Закон. М., 1989. С. 51.

Пункт 15 ст. 1 Градостроительного кодекса (Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ).

Этот этап завершается передачей застройщику результатов инженерно-геологических, топографо-геодезических, гидрометеорологических, инженерно-изыскательских и других работ, соответствующих материалов в виде технических обмеров, заключений и др.

В ходе второго этапа составляются проекты и сметы к нему, а завершается он обычно экспертизой проекта.

Третий этап представляет собой возведение объекта в соответствии с проектом и сметой.

Проектная документация составляется с учетом результатов изыскательских работ. В зависимости от сложности предстоящих работ она включает технико-экономическое обоснование вместе с рабочей документацией либо также основанный на технико-экономическом обосновании технический проект (его детализация содержится в подобных случаях в рабочих чертежах). При участии в работе архитектора подготавливается архитектурный проект , который содержит архитектурные решения, необходимые для разработки проектной документации.

--------------------------------

В случаях, когда речь идет о технологически несложных объектах, в том числе тех, которые строятся по проектам массового и повторного применения, допускается возможность разработки непосредственно на основе утвержденных (одобренных) обоснований инвестиций в строительстве либо градостроительной документации рабочего проекта или рабочей документации (СНиП 11-01-95).

Архитектурный проект - архитектурная часть документации для строительства и градостроительной документации, содержащая архитектурные решения, которые комплексно учитывают социальные, экономические, функциональные, инженерные, технические, противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-художественные и иные требования к объекту в объеме, необходимом для разработки документации для строительства объектов, в проектировании которых необходимо участие архитектора (абз. 4 ст. 2 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации").

Все, о чем шла речь, в такой же мере относится и к изыскательским работам, которые имеют целью обеспечить технико-экономическое обоснование строительства объекта, определяя, что и где следует строить.

В этой связи законодатель возложил на того, кто выступает в роли застройщика, последствия ненадлежащего составления технической документации и выполнения работ с недостатками, включая обнаруженные в ходе строительства, а также в процессе эксплуатации созданного на основе проектно-технической документации объекта .

--------------------------------

Пункт 2 ст. 761 ГК РФ.

Что касается договора участия граждан и юридических лиц в долевом строительстве, то следует отметить, что он в первую очередь регулирует экономические отношения по выполнению работ. Выполнение работы направлено на достижение определенного результата, имеющего конкретное вещественное и обособленное от исполнителя выражение. Последнее объясняется тем, что результат работы должен быть передан.

Отмеченный признак сближает договор участия в долевом строительстве с договором подряда и купли-продажи. В договоре подряда, как и при купле-продаже, одна сторона (подрядчик) передает другой стороне (заказчику) вещь в собственность кредитора, однако договор подряда, хотя и может предусматривать передачу вещи как результата выполненной работы в собственность заказчика, направлен на изготовление вещи, определяемой в момент заключения договора родовыми признаками.

Напротив, предмет договора купли-продажи уже на этот момент может быть индивидуально-определенным. Кроме того, подрядчик обязан передать не любую вещь, а именно ту, которая явилась результатом его работы. В силу этого обстоятельства договор участия в долевом строительстве охватывает отношения не только товарного обращения, но и производства материальных благ.

Исходя из вышеизложенного, можно выделить следующие конститутивные признаки обязательства, устанавливаемого договором участия в долевом строительстве:

- одна сторона по договору (застройщик) выполняет работу с целью удовлетворения тех или иных индивидуальных запросов и требований другой стороны;

- застройщик обязуется выполнить определенную работу, результатом которой является создание новой вещи - многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;

- вещь, созданная по этому договору, принадлежит на праве собственности или на праве аренды застройщику до момента принятия выполненной работы;

- застройщик обязуется выполнять работу за свой риск, хотя он выполняет работу не только своим иждивением, но за счет привлечения денежных средств граждан и юридических лиц.

Эти признаки предопределяют характеристику договора долевого участия как консенсуального, двустороннего (взаимного) и возмездного.

В отличие от иных консенсуальных договоров, он не может быть исполнен непосредственно в момент заключения, поскольку для достижения требуемого результата следует затратить известное время на выполнение работы.

Указанный договор, как и договор строительного подряда, непосредственно связан со сферой капитального строительства. Проведение же изыскательских работ и разработка технической документации, как уже отмечалось, предваряют начало строительства любого объекта и являются его обязательными предпосылками.

Следует отметить, что форма договора участия в долевом строительстве должна соответствовать не только общим правилам о форме сделок , но и согласно части 3 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ договор должен заключаться в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

--------------------------------

Ст. 158 - 161 ГК РФ.

Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ - приведен в Приложении N 4 к данной работе.

Типовая форма договора, разработанная при подготовке данного издания, приведена в Приложении N 1.

<< | >>
Источник: В.П. ГРИНЕВ. НОВОЕ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ. КОМПЛЕКСНЫЙ АНАЛИЗ И ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ. 2015

Еще по теме Глава 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ ГРАЖДАН И ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ:

  1. Глава 1. ПОНЯТИЕ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ ГРАЖДАН И ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
  2. Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
  3. Договоры участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов.
  4. Типовая форма договора (вариант) об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов
  5. ПРИЛОЖЕНИЯ ТИПОВАЯ ФОРМА ДОГОВОРА (ВАРИАНТ) ОБ УЧАСТИИ ГРАЖДАН В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
  6. ДОГОВОР N ____ Участия в долевом строительстве объекта недвижимости (Участник долевого строительства получает долю в общей собственности; с правом Участника долевого строительства отказаться от договора)
  7. 3.8.11. Договор участия в долевом строительстве. Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве
  8. Защита прав граждан — участников долевого строительства жилых домов
  9. 2.1.1. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
  10. 2.1.2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
  11. 2.1.1.1. Санкция за нарушение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
  12. 4. Ответственность по договору долевого участия в строительстве жилья
  13. ДОГОВОР N ___ уступки прав и перевода долга по договору участия в долевом строительстве
  14. ДОГОВОР N __ об участии в долевом строительстве жилого дома
  15. Особенности раздела отдельных видов имущества Права требования по договорам участия в долевом строительстве
  16. 2.2.1. Передача объекта долевого строительства
  17. 2.2.1. Передача объекта долевого строительства
  18. 4.1. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства
  19. 4.1. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства
  20. 14. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Гражданский процесс - Гражданское право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Исполнительное производство - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Политология - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника -