4. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ СПОСОБОВ КОНКУРЕНТНОГО ОТБОРА ТОВАРИЩЕСТВАМИ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

В зависимости от того, какую именно задачу решает товарищество собственников жилья, сколько финансовых средств предстоит на нее потратить, каковы возможные последствия неправильного решения и т.д., можно применять способы конкурентного отбора, различные по сложности процедур, формальных требований к последовательности, документальному оформлению каждого этапа, кругу лиц, на которых возложено принятие решения.

Как уже говорилось, товарищество решает самые разные задачи, связанные с управлением, обслуживанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме. Соответственно и расходы, которые несет товарищество, в каждом случае могут значительно различаться по сумме, по периодичности и по значимости последствий неправильного вложения средств. Например, капитальный ремонт кровли дома может проводиться один раз в 5-10 лет, но стоимость этого ремонта весьма значительна в сравнении с суммой поступлений в товарищество взносов/платежей собственников за месяц или даже за год. А, например, покупать канцелярские товары или электрические лампочки нужно, может быть, каждый месяц, но на это каждый раз тратятся маленькие суммы. При этом ущерб от некачественно выполненного капитального ремонта несравним с последствиями потери, скажем, пачки бумаги или коробки лампочек.

Целесообразно ли в каждом случае проводить отбор исполнителей и поставщиков через конкурс и сравнение нескольких предложений? И насколько простыми или сложными должны быть процедуры отбора?

Поскольку товарищество расходует, главным образом, средства собственников помещений, то имеет смысл согласовать с ними порядок, которым должно руководствоваться правление ТСЖ при проведении закупок товаров, выборе исполнителей услуг и подрядчиков. Этот порядок может предусматривать различные варианты:

• способов и процедур конкурентного отбора (от самых простых до самых сложных);

• лиц, имеющих полномочия по принятию решения;

• состава документов, которые при этом должны оформляться.

Целесообразно установить в товариществе внутренние правила проведения конкурсного отбора, определяющие, какой способ отбора используется в зависимости от величины расходов товарищества на конкретный заказ или закупку. Эти же правила могут устанавливать возможность для каких-то случаев обойтись без сбора и анализа нескольких предложений.

Предельные значения расходов, при которых применяются разные по сложности способы конкурентного отбора, товарищество может установить в сравнении с суммой месячных / годовых доходов товарищества. Соответственно у каждого товарищества будут свои «финансовые ориентиры» для выбора процедур. Чем крупнее закупка, сложнее и больше по объему работа, тем больше они будут стоить, следовательно, тем важнее не ошибиться с выбором, поэтому имеет смысл тратить время (и деньги) на более сложные процедуры конкурентного отбора.

Если правлению надо купить пачку бумаги и коробочку канцелярских скрепок, нет смысла посещать три магазина, потому что возможный выигрыш в цене будет ничтожно малым, а расходы на такой «конкурс» (стоимость времени, потраченного на посещение магазинов канцтоваров и изучение их ассортимента и цен, и расходы на поездки) будут намного превышать предполагаемую выгоду.

Если, например, перед товариществом стоит задача приобретения компьютера или инвентаря для уборщиц на год работы, то метод запроса котировок, или, по крайней мере, поход в несколько торговых точек вполне может дать заметный эффект. Когда необходимо приобрести какие-то материалы, оборудование для обслуживания или ремонта общего имущества или благоустройства территории, то сделать выбор можно, посетив несколько магазинов или строительных рынков, сравнив требуемые товары по их качеству, цене, срокам поставки, гарантийному или сервисному обслуживанию и другим, важным для покупателя показателям.

Гораздо сложнее найти квалифицированного управляющего или обслуживающий персонал, организацию–подрядчика для проведения ремонта или комплекса работ по обслуживанию дома, ведь нет магазина или рынка, где они выставляют себя на обозрение потенциальным заказчикам. Поэтому требуется сначала найти заинтересованных в получении данной работы лиц, получить их предложения, а затем по определенным критериям определить лучшее из них.

Если товарищество собирается проводить капитальный ремонт кровли или коммуникаций, или же ищет управляющую организацию, с которой планирует заключить договор на год и больше, поиск подрядчика / исполнителя не может ограничиться несколькими телефонными звонками или просмотром объявлений в газете. В этом случае товарищество может провести полноценный конкурс в соответствии с правилами и нормами Гражданского кодекса , а в некоторых случаях (при заказе комплексного капитального ремонта или модернизации) полезно провести конкурс из двух этапов, возможно – с оплачиваемым участием, чтобы получить техническую документацию.

Основная сложность в проведении конкурса для товариществ собственников жилья состоит в его длительности и трудоемкости, а для того, чтобы конкурс состоялся по правилам и не последовало претензий или даже исков со стороны участников, при подготовке и проведении конкурса, возможно, понадобится консультация юриста. Нужно будет разработать и утвердить специальный пакет конкурсной документации, а процедура проведения конкурса строго регламентирована (см. выше подраздел "Торги (конкурс)"). Содержание объявление о конкурсе должно соответствовать всем требованиям закона; объявление должно быть опубликовано в печати или разослано не мене чем за месяц до конкурса; устанавливается день и час, до которых принимаются предложения от потенциальных исполнителей или подрядчиков; участники конкурса должны внести на счет товарищества задаток, что в обычных условиях представляется трудно выполнимым. Ни условия конкурса, ни условия поданных конкурсных предложений не могут изменяться, даже если в процессе конкурса возникнет такая потребность. Если на конкурс будет подана только одна заявка, конкурс будет считаться несостоявшимся, и придется начинать все заново. Если заявок несколько, то товарищество должно выбрать победителя и заключить с ним договор, если только все заявки не будут отклонены как не соответствующие требованиям, изложенным в конкурсной документации.

Выбор исполнителя или подрядчика на основании настоящего конкурса, как уже говорилось раньше, может дать товариществу возможность получить наилучшее предложение по выполнению требуемой работы или услуги, но сопровождается большими сложностями для обычного товарищества. К тому же товарищество не обязано проводить конкурс каждый раз, когда хочет нанять подрядчика. Для того чтобы выбрать наиболее подходящую управляющую организацию (управляющего) или подрядчика по обслуживанию и ремонту, получив при этом серьезные предложения от потенциальных исполнителей, и обеспечив их справедливую оценку и соблюдение интересов собственников, товариществу в наибольшей степени подходит способ запроса предложений.

Этот способ использует многие принципы конкурсного отбора, в том числе официальное приглашение (извещение) участников, наличие заранее разработанных требований к исполнителю и критериев оценки предложений, наличие оценочной комиссии и т.д. Но при этом товарищество не связано нормативными требованиями к процедуре данного способа конкурентного отбора, и эта процедура может быть установлена самим товариществом так, как это удобно товариществу и участникам отбора.

Выбирая исполнителей, подрядчиков или поставщиков для товарищества, правление должно быть готово к тому, что члены товарищества могут запросить у правления объяснений, на каком основании была выбрана та или иная организация. Разработанные и утвержденные решением общего собрания внутренние правила применения процедур конкурентного отбора, дадут правлению (или управляющему) четкое руководство к действиям в различных случаях, а их соблюдение повысит прозрачность деятельности товарищества и доверие со стороны собственников помещений. Ниже приведен пример внутренних правил товарищества собственников жилья по закупке товаров, заказу услуг и работ (см. пример 1).

В любом случае, правом выбора и найма персонала, подрядчиков, управляющих, и закупки товаров обладают органы управления товарищества собственников жилья , и право выбрать способ конкурентного отбора исполнителей услуг и работ также принадлежит товариществу.

Исключением является случай отбора подрядной организации для выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, на который товарищество получило бюджетную субсидию, предоставляемую в соответствии с Федеральным законом № 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" . Этот закон предоставил субъекту Российской Федерации право устанавливать порядок привлечения товариществами собственников жилья подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома с использованием средств, предоставляемых в соответствии с данным федеральным законом. В этом случае, товариществу, конечно, следует придерживаться установленного порядка.

Пример 1

«УТВЕРЖДЕНО»

общим собранием членов ТСЖ «_____________»

Протокол № ______ от «___» ______ 200_ г.

Правила

ТСЖ «__________________________________»

по закупке товаров, заказу услуг/работ

Настоящие Правила разработаны с целью повышения эффективности использования средств товарищества собственников жилья при осуществлении закупок товаров, заказе услуг и работ по управлению, обслуживанию, ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и имущества товарищества в соответствии с планом работ и сметой доходов и расходов, утвержденных общим собранием членов товарищества.

1. В случае если сумма закупки (стоимость товара, услуги или работы) не превышает «Х», сравнение предложений различных поставщиков/продавцов/исполнителей не требуется.

Решение о выборе поставщика (продавца, исполнителя, подрядчика) принимается единолично председателем правления товарищества или управляющим товарищества, которому решением общего собрания членов товарищества переданы соответствующие полномочия.

2. В случае если сумма закупки (стоимость товара, услуги или работы) превышает «Х», но не более «ХХ», председатель правления товарищества или управляющий товарищества обязан:

• получить не менее трех котировок различных поставщиков (продавцов, исполнителей, подрядчиков) товаров (услуг, работ) одного и того же или близкого качества (котировки могут быть представлены в виде прайс-листов, объявлений в газетах, письменных предложений);

• провести анализ предложений по цене и другим условиям поставки (продажи) по установленной форме;

• сделать письменное заключение о том, какой поставщик (продавец) выбран и почему (см. пример 2).

Предложения поставщиков (продавцов, исполнителей, подрядчиков), форма с анализом предложений и заключением о выборе являются документами внутренней финансовой отчетности товарищества.

3. В случае если сумма закупки (стоимость товара, услуги или работы) превышает «ХХ», но не более «ХХХ», закупка проводится по решению правления товарищества на основе сравнения не менее трех предложений различных поставщиков (продавцов, исполнителей, подрядчиков) товаров (услуг, работ).

Решение правления должно быть принято не менее чем 2/3 голосов членов правления товарищества и оформляется протоколом с приложением к нему предложений поставщиков (продавцов, исполнителей, подрядчиков) и формы с анализом предложений.

4. В случае если сумма закупки (стоимость товара, услуги или работы) превышает «ХХХ», выбор поставщика (продавца, исполнителя, подрядчика) производится оценочной комиссией, состав которой утверждается общим собранием членов товарищества по результатам оценки предложений, полученных в ответ на направленный товариществом через средства массовой информации или иным способом запрос.

Решение оценочной комиссии должно быть принято не менее чем 2/3 голосов членов комиссии и оформляется протоколом с приложением к нему результатов анализа предложений.

Запрос предложений, направленный товариществом, предложения участников, протоколы заседаний и решение оценочной комиссии являются документами внутренней финансовой отчетности.

Пример 2

Сравнение предложений по поставке/продаже товара

Предмет закупки: Задвижки для системы канализации в количестве 6 штук для ТСЖ «ААА», г. Владимир

Описание показателей: Поставщик №1: «ООО «XXX»: Поставщик №2: ПБОЮЛ «YYY» Поставщик №3: ООО «ZZZ»

Цена за единицу

Стоимость всего 1855 руб.

11130 руб. 1810 руб.

10860 руб. 1785 руб.

10710 руб.

Срок исполнения в течение 5 рабочих дней после оплаты в течение 2 рабочих дней после оплаты в течение 3 рабочих дней после оплаты

Условия оплаты

100 % предоплата в течение 5 банковских дней со дня подписания договора 100 % предоплата в течение 5 банковских дней со дня подписания договора 100 % предоплата

Ответственность сторон по договору

В случае несоблюдения согласованной даты поставки поставщик выплачивает покупателю неустойку в размере 0,2 % за каждый день просрочки от общей суммы недопоставленного товара, причем общая сумма окончательной неустойки не должна превышать 15 % от общей суммы недопоставленного товара В случае несоблюдения согласованной даты поставки поставщик выплачивает покупателю неустойку в размере 0,5 % за каждый день просрочки от общей суммы недопоставленного товара, причем общая сумма окончательной неустойки не должна превышать 5% от общей суммы недопоставленного товара Информация не представлена

Доставка Бесплатная доставка по городу Самовывоз со склада поставщика Самовывоз со склада поставщика

Другие существенные условия Поставщик дает гарантию 3 месяца с даты оплаты, предоставил сертификат качества Поставщик заменит недоброкачественные вентили в течение 20 дней с даты оплаты Поставщик заменит недоброкачественные вентили в течение 60 дней с даты оплаты

Контактная информация/адрес: г. Ковров, ул. __________, д. __,

тел. ______________ г. Владимир, ул. ____________, д. __,

тел. ________________ г. Владимир, ул. __________, д. __,

тел. _________________

Наличие письменного предложения (прайс-лист) Имеется (прилагается) Имеется (прилагается) Имеется (прилагается)

Примечание/ комментарий

Цена самая высокая (но превышает самую низкую цену только на 7,3 %).

Качество подтверждается сертификатом.

Гарантийный срок 3 месяца – самый длительный.

Обеспечивается бесплатная доставка.

Срок исполнения самый длительный (5 дней), но у ТСЖ есть возможность столько подождать. Цена средняя, но ТСЖ должно само вывезти товар со склада, что приведет к дополнительным расходам товарищества.

Самый короткий срок гарантии, и не предоставлен сертификат качества. Цена самая низкая, но ТСЖ должно само вывезти товар со склада, что приведет к дополнительным расходам товарищества.

Гарантийный срок короче, чем у ООО «ХХХ».

Не предоставлены сертификат качества и информации об ответственности сторон в случае невыполнения договора.

Принятое решение: Выбран поставщик ООО «XXX», хотя цена закупки выше, чем у других поставщиков, но его предложение имеет ряд выгодных условий для ТСЖ: подтверждение качества, самый длительный срок гарантии, бесплатная доставка (компенсирует более высокую цену).

Принял решение: Ахматов А.К. – председатель правления ТСЖ «ААА» _____________________ « » 200 г.

подпись

Во всех остальных случаях товарищество при выборе исполнителей может руководствоваться следующими принципами:

• выбор на основе оценки нескольких предложений лучше, чем "выбор" из одного;

• способ конкурентного отбора должен зависеть от суммы, которую товарищество собирается потратить на услуги, работы или товары;

• иметь внутренние правила по применению процедур конкурентного отбора лучше, чем не иметь их.

Далее в пособии рассматривается проведение конкурентного отбора, когда закупка товариществом работ или услуг производится на значительную сумму, поэтому принято решение о запросе и оценке предложений оценочной комиссией на основе разработанной для данной цели процедуры. Процедуры организации запроса предложений также могут быть использованы для проведения конкурса.

<< | >>
Источник: И.А.Генцлер и др.. Выбор исполнителей для управления, обслуживания и ремонта многоквартирных домов. 2016

Еще по теме 4. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ СПОСОБОВ КОНКУРЕНТНОГО ОТБОРА ТОВАРИЩЕСТВАМИ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ:

  1. ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ ПРОВЕДЕНИЯ КОНКУРЕНТНОГО ОТБОРА ИСПОЛНИТЕЛЕЙ / ПОДРЯДЧИКОВ ТОВАРИЩЕСТВАМИ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
  2. Составление объемов работ для проведения отбора исполнителей подрядных работ товариществом собственников жилья
  3. Генцлер И.В., и др.. Создание товарищества собственников жилья как реализация выбора способа управления многоквартирным домом. - Москва: Издательская группа «Праксис»,2008. - 176 с., 2008
  4. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО СОЗДАНИЮ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ КАК СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
  5. 3. СПОСОБЫ КОНКУРЕНТНОГО ОТБОРА
  6. Проведение общего собрания собственников помещений по созданию товарищества собственников жилья
  7. Товарищества собственников жилья
  8. 5. Товарищество собственников жилья
  9. Товарищество собственников жилья
  10. Вступление в члены товарищества собственников жилья
  11. 1.7. Товарищества собственников жилья
  12. 7.6. Товарищество собственников жилья
  13. ТОВАРИЩЕСТВО ЧАСТНЫХ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
  14. Создание и деятельность товарищества собственников жилья
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Гражданский процесс - Гражданское право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Исполнительное производство - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Политология - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовное право - Уголовный процесс - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника -