3.2. Договоры, заключаемые в процессе производства работ по реконструкции и капитальному ремонту объектов недвижимости

Как было показано, в процессе производства работ по реконструкции и капитальному ремонту объектов недвижимости собственники недвижимости вступают в различные правоотношения. Как правило, собственнику необходимо заключить договор на выполнение проектных и изыскательских работ, договор подряда на выполнение строительных работ, в результате которых и будут выполнены капитальный ремонт и (или) реконструкция недвижимости, и договор авторского надзора за производимыми работами. По большей части все они урегулированы ГК РФ.

В соответствии со ст. 758 ГК РФ по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат. Таким образом, специфика данных отношений касается процесса работы. Проектные работы в определенной степени носят творческий характер. Однако их следует отграничивать от научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ, регулируемых нормами гл. 38 ГК РФ. Подготовка технической документации, хотя и требует в отдельных случаях определенных творческих усилий, тем не менее носит обычный подрядный характер. Результат таких работ может быть достигнут любым специалистом соответствующей квалификации.

Проектные и изыскательские работы являются особым видом работ и отличаются от прочих видов подрядных работ. Специфика предмета рассматриваемого договора выражается в том, что техническая документация может тиражироваться и перепродаваться как заказчиком, так и подрядчиком. Кроме того, и результат данной работы (он выражается в разработанной технической документации и других специальных документах). Помимо этого, результат проектных и изыскательских работ имеет промежуточное значение, т.е. конечный результат достигается в процессе исполнения другого договора, непосредственно направленного на реализацию разработанной документации (чаще всего договора строительного подряда). Окончательная оценка проектной и прочей технической документации может проявиться лишь в ходе строительства и последующей эксплуатации объекта.

Основой законодательного регулирования подряда на выполнение проектных и изыскательских работ является § 4 гл. 37 ГК РФ. Однако большую роль в их регламентации традиционно играют и иные нормативные акты. К числу наиболее значимых актов следует отнести ГрК РФ, Закон об архитектурной деятельности, Закон об инвестиционной деятельности и др. В настоящее время действует большое число нормативно-технических актов, регулирующих порядок разработки и утверждения технической документации и проведения изыскательских работ.

Предметом данного вида договора являются проектные и (или) изыскательские работы, результатом которых являются техническая документация или данные о проведенных изысканиях. Предмет договора определяется в задании на проектирование, а также в иных исходных данных, необходимых для составления технической документации. Предмет договора, определенный в задании на проектирование и иных исходных данных, не может быть изменен подрядчиком в одностороннем порядке. Подрядчик вправе отступить от него только с согласия заказчика. Нарушение подрядчиком этой обязанности предоставляет заказчику право отказаться от принятия и оплаты работы (п. 2 ст. 759 ГК). В этой связи необходимо провести различия, что же представляют собой проектные работы, а что такое изыскательские работы.

Изыскательские работы - это начальная стадия проектирования. Согласно ст. 47 ГрК РФ они выполняются в целях получения:

- материалов о природных условиях территории, на которой будут выполняться строительные работы, и факторах техногенного воздействия на окружающую среду;

- материалов, необходимых для обоснования компоновки зданий и принятия конструктивных решений;

- материалов, необходимых для проведения расчетов оснований, фундаментов и конструкций зданий.

Проектная, документация, представляет собой материалы в текстовой форме и в виде карт (схем), определяющие архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для выполнения строительных работ (ст. 48 ГрК РФ). В зависимости от сложности строительных работ проектирование может осуществляться в одну или две стадии. При проектировании в одну стадию разрабатывается лишь рабочий проект со сводным сметным расчетом. При проектировании в две стадии на первом этапе разрабатывается технический проект со сводным сметным расчетом, на втором - готовится рабочий проект с конкретной сметой. Выдача задания на проектирование и других исходных данных является обязанностью заказчика. Задание на выполнение проектных работ может быть по поручению заказчика подготовлено подрядчиком, однако обязательным для подрядчика оно становится с момента его утверждения заказчиком. Проектная документация, необходимая для строительства, требующего разрешения, разрабатывается в соответствии с архитектурно-планировочным заданием, которое выдается по заявке заказчика органом архитектуры и градостроительства.

Подрядчик обязан проверить задание на проектирование и иные исходные данные. В случае обнаружения в них недостатков - предупредить об этом заказчика. Подрядчик, не выполнивший этой обязанности, несет риск неблагоприятных имущественных последствий принятия к исполнению некачественного задания. Такой риск выражается в том, что он может ссылаться на такие недостатки лишь в том случае, если докажет, что они не могли быть своевременно обнаружены. В этом случае, т.е. при доказанности этого обстоятельства, подрядчик вправе потребовать оплаты выполненной работы.

Даваемое ГК РФ определение рассматриваемого договора не упоминает о том, что сферой его применения является только строительство. Однако в юридической литературе традиционно обосновывается точка зрения о том, что в гражданском праве под проектом всегда имелась в виду техническая документация, разработанная именно для строительства. В такой же мере это относится и к изыскательским работам, которые обеспечивают технико-экономическое обоснование строительства.

В то же время анализ норм § 4 гл. 37 ГК РФ показывает, что эти положения отражают специфику проектных и изыскательских работ независимо от того, в какой сфере они выполняются (в области строительства, создания новой техники или какой-либо другой сфере). В этой связи правила рассматриваемого договорного института можно применять к любым обязательствам, предусматривающим выполнение изыскательских работ и разработку технической документации.

В рассматриваемых правоотношениях может применяться система генерального подряда, при которой генеральный подрядчик (проектировщик) привлекает к выполнению отдельных видов проектных и изыскательских работ специализированные организации (ст. 706 ГК). Заказчиком в рассматриваемом договоре может быть любое юридическое или физическое лицо. В то же время круг возможных подрядчиков ограничен, поскольку некоторые виды проектно-изыскательских работ относятся к числу лицензируемых.

Срок проектно-изыскательских работ, в отличие от договора строительного подряда, не относится к числу существенных условий данного обязательства. Если он не указан в договоре, работы должны быть выполнены в разумный срок после возникновения обязательства (п. 2 ст. 314 ГК РФ).

Цена не является существенным условием данного договора. Цена проектных и изыскательских работ обычно формулируется в виде сметы, содержащей постатейный перечень затрат подрядчика на выполнение работы. Если цена не предусмотрена в договоре, работы должны быть оплачены по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные работы (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Основные обязанности подрядчика указаны в ст. 760 ГК РФ. Подрядчик обязан:

1) передать заказчику по акту сдачи-приемки готовую техническую документацию и результаты изыскательских работ. Документация должна быть передана в состоянии, обеспечивающем заказчику возможность ее беспрепятственного использования. Прежде всего это касается юридической чистоты передаваемых документов, исключающей право третьих лиц воспрепятствовать ее использованию (например, третье лицо, по заданию которого ранее была подготовлена техническая документация, вправе воспрепятствовать ее использованию заказчиком, которому она впоследствии "перепродана" подрядчиком). При нарушении этой обязанности подрядчик должен возместить заказчику убытки независимо от того, знал ли он о наличии у третьего лица такого права;

2) выполнить работы в точном соответствии с заданием, иными исходными данными, договором и установленными нормативными требованиями. Он отвечает за ненадлежащее выполнение работ и в том случае, когда недостатки обнаружены впоследствии в ходе строительства или в процессе эксплуатации объекта, созданного на основе некачественной документации. При обнаружении недостатков в технической документации или изыскательских работах подрядчик обязан по требованию заказчика исправить их, а также возместить причиненные убытки;

3) согласовать готовую техническую документацию с заказчиком, а в случаях, предусмотренных законодательством, и с компетентными государственными органами и органами местного самоуправления. В частности, согласно ст. 49 Градостроительного кодекса проектная документация объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе, за исключением случаев, прямо указанных в этой статье. Предметом государственной экспертизы является оценка соответствия проектной документации установленным требованиям (санитарно-эпидемиологическим, экологическим, пожарным и т.д.), а также результатам инженерных изысканий. Экспертиза проводится уполномоченным федеральным органом исполнительной власти или подведомственным ему государственным учреждением.

Подрядчик не вправе передавать техническую документацию третьим лицам без согласия заказчика. Этот запрет обусловлен тем, что договорная документация разработана для заказчика и за его счет, т.е. является его собственностью. В случае нарушения подрядчиком указанной обязанности заказчик вправе взыскать с него понесенные убытки. Кроме того, он может потребовать приостановления работ, проводимых на основе этой документации лицом, которому она "перепродана".

Согласно ст. 762 ГК РФ обязанности заказчика состоят в следующем:

1) использовать техническую документацию только на цели, предусмотренные договором, не передавать ее третьим лицам и не разглашать содержащиеся в ней данные без согласия подрядчика. Нарушение этой обязанности дает подрядчику право взыскать причиненные убытки. Таким образом, несмотря на то что заказчик является собственником полученной документации, его права на нее ограничены законом. Кроме того, если техническая документация признается объектом авторского права, на отношения между сторонами распространяется Закон об авторском праве, а также иное законодательство, регламентирующее авторские права. В частности, объектом авторского права являются архитектурный проект, разработанная на его основе строительная документация и архитектурный объект; автор архитектурного проекта имеет исключительное право на его использование и выдачу разрешения на его использование; использование архитектурного проекта заказчиком допускается однократно, если иное не предусмотрено договором; архитектурный проект и выполненная на его основе строительная документация могут быть использованы повторно исключительно с согласия автора (гл. 4 Закона об архитектурной деятельности);

2) оплатить работу, а также возместить подрядчику дополнительные расходы, которые вызваны изменением исходных данных вследствие обстоятельств, не зависящих от подрядчика. Если порядок оплаты не определен в договоре, работы должны быть оплачены после их завершения;

3) участвовать вместе с подрядчиком в согласовании готовой технической документации с соответствующими государственными органами и органами местного самоуправления;

4) содействовать подрядчику в выполнении работ в объеме и на условиях, предусмотренных договором. В круг дополнительных обязанностей могут входить передача оборудования, предоставление помещения, выделение работников и т.д.

Заказчик должен привлечь подрядчика к участию в деле по иску, предъявленному к заказчику третьим лицом в связи с недостатками технической документации или изыскательских работ. Подрядчик, привлеченный к участию в деле, но не принявший в нем участия, лишается права доказывать неправильность ведения дела заказчиком. Непривлечение подрядчика к данному делу освобождает его от регрессной ответственности перед заказчиком, если он докажет, что, приняв участие в споре, он мог бы предотвратить удовлетворение иска.

Нормативно-правовая база договора строительного подряда достаточно обширна и включает в себя: федеральные законы, регулирующие данную деятельность; ГОСТы; подзаконные правовые акты; отраслевые указания, рекомендации, положения, приказы, инструкции; СНиПы и др. При этом основным документом, регулирующим договор строительного подряда, является ГК РФ. По объему охватываемых вопросов договор строительного подряда относится к наиболее сложным видам договоров. Это вызвано в первую очередь широтой охватываемых складывающихся в данной сфере отношений, таких как отношения по:

1) поставке материалов;

2) установке технологического оборудования;

3) определению условий и графика сдачи и оплаты различных этапов работ;

4) устранению недостатков, обнаруженных после сдачи объекта и т.д.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или в иных правовых актах как существенные либо необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии со ст. 740 ГК РФ предмет договора является существенным условием договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным. Как следует из п. 1 ст. 740 ГК РФ, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы. В договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки). Следовательно, условие о сроке выполнения работ является существенным условием договора строительного подряда. Кроме того, не выполнив обязательство по оплате в срок, должник обязан уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами, установленные ст. 395 ГК РФ. Если в договоре условие о сроке отсутствует, то в силу ст. 432 ГК РФ данный договор следует считать незаключенным. Таким образом, у заказчика и подрядчика не возникает обязательств.

Действующее законодательство не допускает, даже по воле всех участников процесса капитального строительства, осуществления строительных работ без проектно-сметной документации. Обязательным приложением договора строительного подряда является утвержденная проектно-сметная документация. Проектно-сметная документация служит для определения количества различных ресурсов, необходимых для осуществления работ, предусмотренных договором строительного подряда.

Пунктом 1 ст. 740 ГК РФ предусмотрено, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик - создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Таким образом, договор строительного подряда - это документ, устанавливающий обязательства сторон, участвующих в его заключении и выполнении, по новому строительству, реконструкции, расширению, техническому перевооружению, ремонту действующих предприятий, зданий и сооружений, а также по производству отдельных видов и комплексов подрядных работ, являющихся объектами строительства.

Отсутствие договора строительного подряда не является безусловным основанием для отказа от оплаты работ, если заказчик желает воспользоваться результатом выполненных работ и для него они представляют потребительскую ценность. Например, если выполненные строительные работы были подтверждены актом приемки работ, подписанным заказчиком. Согласно ст. 167 ГК РФ при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. Поэтому заявленное исковое требование подрядчика подлежит удовлетворению, а понесенные им затраты - компенсации. Заказчик обязан оплатить фактически выполненные работы. При этом стоимость работ определяется в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Договор строительного подряда считается недействительным, если он подписан неуполномоченным лицом. Исключение составляет случай, если договор строительного подряда, заключенный неуполномоченным лицом от имени заказчика, одобрен впоследствии заказчиком. Независимо от того обстоятельства, что договор подписан лицом, не имеющим надлежаще оформленных полномочий для заключения договора, либо от самого физического наличия договора как документа договор следует считать заключенным, когда совокупность обстоятельств свидетельствует об одобрении сделки после ее заключения, а именно:

1) в период строительства производились промежуточные платежи;

2) имеются документы за подписью руководителя организации-заказчика, в которых обсуждаются, в частности, особенности производства отдельных видов работ и качество используемых материалов;

3) имеется сметная документация, утвержденная заказчиком.

Все это в целом свидетельствует о последующем одобрении сделки заказчиком в лице компетентного органа в силу ст. 183 ГК РФ . При этом недействительность договора подряда не влечет недействительности договора субподряда.

--------------------------------

См. Постановление Президиума ВАС РФ от 10.08.1999 N 3771/99; п. 3 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда // Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51.

Если договором строительного подряда прямо не запрещено выполнение отдельных работ или всего объема работ третьей стороной, то законодательство допускает выполнение своих обязательств субъектами договора таким образом. Другими словами, генподрядная организация может привлекать подрядные, а подрядная - субподрядную, субподрядная - субподрядную, и по такому принципу могут образоваться довольно сложные хозяйственные отношения участников процесса капитального строительства. В связи с этим систему договорных отношений, связанных с осуществлением капитального строительства, необходимо рассматривать как сложную комбинацию договоров строительного подряда между рядом хозяйствующих субъектов.

Деятельность подрядных строительных организаций можно подразделить на два вида: генподрядную и субподрядную. При этом следует иметь в виду, что генподрядная организация может и не проводить никакие строительные работы, а содержание ее функций может сводиться к: посредничеству; сбору и анализу экономической, управленческой или другой информации, связанной со строительством; организации, обеспечению ведения строительных работ и руководству процессом строительных работ. Работодателем для субподрядной организации является генподрядная организация. Субподрядные организации являются непосредственными исполнителями строительных работ. Они, как правило, имеют узкую специализацию по видам строительных работ. Иными словами, генподрядчик поручает субподрядчику выполнение определенных видов строительных работ.

Генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком в соответствии с правилами п. 1 ст. 313 и ст. 403 ГК РФ, а перед субподрядчиком - ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда. В этом случае ответственность перед субподрядчиком за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда несет генеральный подрядчик. Если иное не предусмотрено законом или договором, заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком. При этом в соответствии с п. 4 ст. 706 ГК РФ расчеты субподрядчика непосредственно с заказчиком могут производиться, если между ними с согласия генерального подрядчика заключен договор на выполнение отдельных работ либо если в договорах генподряда и субподряда стороны предусмотрели, что расчеты за выполненные работы субподрядчик производит непосредственно с заказчиком, минуя генерального подрядчика. Если в договорах такого условия нет, генеральный подрядчик должен произвести оплату выполненной работы субподрядчику независимо от того, произвел ли заказчик расчет с генеральным подрядчиком.

Практическая реализация договора строительного подряда по схеме "заказчик - генподрядчик - субподрядчик" может иметь различное документальное построение в зависимости от конкретных условий, задач и целей, стоящих перед участниками инвестиционной деятельности в сфере строительства. Кроме того, разграничение взаимоотношений между участниками процесса капитального строительства, степень детализации обязательств и требований к их выполнению могут быть определены самими сторонами договора или основаны только лишь на существующих нормативно-правовых актах общего назначения. Таким образом, если договором строительного подряда иное не предусмотрено, то отношения регулируются на основе действующего законодательства в области осуществления инвестиционной деятельности, связанной с капитальным строительством.

Следует учесть, что фигурировать в качестве генподрядчика или субподрядчика может только хозяйствующий субъект, обладающий специальной лицензией. Кроме того, для выполнения некоторых видов строительных работ требуется оформить дополнительную лицензию.

В соответствии со ст. 709 ГК РФ в договоре подряда указывается цена подлежащей выполнению работы или способ ее определения. Согласно ст. 709 ГК РФ цена работы может быть определена путем составления сметы. Если работа выполняется в соответствии со сметой, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком. Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой.

Для определения сметной стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений (или их очередей) рекомендуется составлять следующую документацию:

1) в составе проекта (рабочего проекта):

- сводку затрат (при необходимости);

- сводный сметный расчет стоимости строительства;

- объектные и локальные сметные расчеты;

- сметные расчеты на отдельные виды затрат;

2) в составе рабочей документации (РД) - объектные и локальные сметы .

--------------------------------

Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденная Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 и введенная в действие с 09.03.2004.

В договоре строительного подряда может быть установлен способ определения цены или ее составной части. Например, в договоре могут быть определены конкретная цена работ исходя из базисного уровня сметных цен и ее составная часть - применение при расчетах текущих индексов стоимостных показателей, определенных областным центром по ценообразованию на день сдачи работ. Следует отметить, что индексы региональных органов ценообразования носят рекомендательный характер и применяются по соглашению сторон. Таким образом, в договоре может быть определено, что цена работ состоит из двух частей: сметной, выраженной конкретной суммой, и переменной, выраженной текущим индексом стоимостного показателя. В данном случае конкретный вид индексов указывается в акте приемки работ, если договором не установлено, что каждое изменение рекомендуемого индекса цен требует внесения соответствующей поправки в условия договора в отношении стоимости работ. При этом применение индексов не обязательно оформлять как дополнение к договору, когда способ определения цены согласован сторонами в форме, позволяющей произвести ее расчет без дополнительных согласований, что может подтверждаться также отсутствием между подрядчиком и заказчиком в течение длительного времени разногласий по стоимости работ при проведении промежуточных платежей.

Как уже отмечалось, в соответствии с п. 4 ст. 706 ГК РФ расчеты субподрядчика могут производиться непосредственно с заказчиком в случае, если между ними с согласия генерального подрядчика заключен договор на выполнение отдельных работ либо в договорах генподряда и субподряда стороны предусмотрели, что расчеты за выполненные работы субподрядчик производит непосредственно с заказчиком, минуя генерального подрядчика. Если в договорах такого условия нет, то субподрядчик вправе требовать от генерального подрядчика оплаты выполненной работы независимо от того, произвел ли заказчик расчет с генеральным подрядчиком.

В соответствии со ст. 711 ГК РФ, если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или ее отдельных этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы. В случае отсутствия договорных условий и при наличии разногласий по определению цены судом устанавливаются воля сторон в определении цены выполненной работы, а также возможность применения норм делового оборота, предусмотренных ст. 5 ГК РФ.

Таким образом, существенное значение имеют положения договора, касающиеся порядка расчетов, принятия результатов работы, связанные с возникновением у заказчика денежного обязательства по оплате.

В силу ст. 743 ГК РФ строительство и связанные с ним работы должны осуществляться согласно технической документации и смете. Согласно п. 3 ст. 743 ГК РФ подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные в технической документации работы и в связи с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику. При неполучении от заказчика ответа на свое сообщение в установленный срок (в течение десяти дней, если законом или договором строительного подряда не предусмотрен для этого иной срок) подрядчик обязан приостановить дополнительные работы. При невыполнении этой обязанности подрядчик лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков. Если подрядчик нарушает предусмотренную п. 3 ст. 743 ГК РФ обязанность, он не вправе требовать от заказчика оплаты дополнительных работ и в случае подписания представителем заказчика акта приемки работ, так как этот акт подтверждает только факт выполнения подрядчиком работ, а не согласие заказчика на оплату дополнительных работ.

Подрядчик может требовать пересмотра сметы, на что он имеет право только в случае, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10% (п. 3 ст. 744 ГК РФ). Подрядчик выполняет работу за свой риск, понятием которого в широком смысле охватывается и риск не уложиться в согласованную с заказчиком смету. Следовательно, подрядчик не может ссылаться на обычный рост стоимости строительных материалов, обусловленный инфляцией, т.к. данное обстоятельство можно было предвидеть при заключении договора и учесть в цене договора. Поэтому, если выход подрядчика за пределы сметы не обусловлен какими-либо экстремальными обстоятельствами, он не вправе требовать от заказчика никаких доплат. Однако, даже если подорожание строительства произошло вследствие экстремальных обстоятельств, но общая стоимость строительства возросла менее чем на 10%, связанные с этим дополнительные расходы возлагаются на самого подрядчика.

В соответствии со ст. 704 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором подряда, работа выполняется иждивением подрядчика - из его материалов, его силами и средствами.

Существенным элементом договора строительного подряда являются порядок оплаты строительных работ, а также условия проведения взаимных расчетов, осуществляемых сторонами договора. Оплата работ по договору строительного подряда осуществляется на основе правовых норм ст. ст. 746 и 711 ГК РФ. В ст. 746 ГК РФ отмечено, что оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. Из этого следует, что субъекты договора строительного подряда могут применять те сроки, варианты, формы и порядок оплаты строительных работ, относительно которых они достигли согласия. Однако согласно ст. 711 ГК РФ, если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненных строительных работ или отдельных их этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику договорную цену после окончательной сдачи результатов работ при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно. Как видим, из текста ст. 711 ГК РФ невозможно определить, когда именно заказчик должен оплатить выполненные работы подрядчику. Формулировка "после окончательной сдачи результатов работ" не определяет конкретный срок. Однако она служит достаточным основанием для разрешения споров.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом (ст. 309 ГК РФ) в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и иных правовых актов. Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штраф, пени), залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Если заказчик до истечения срока действия договора и сдачи ему результата работы в порядке, установленном ст. 717 ГК РФ, отказался от исполнения договора, и факт расторжения договора сторонами признан, то в соответствии с п. 1 ст. 15 ГК РФ причиненный ущерб возмещается полностью, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Согласно ст. 717 ГК РФ, помимо уплаты подрядчику части установленной договором цены пропорционально объему работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора, заказчик обязан возместить убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу. Следует отметить, что установленные ст. 717 ГК РФ пределы возмещения убытков ограничиваются в случае, если фактический ущерб превышает установленный законом максимальный предел. При этом истец не освобождается от обязанности доказывания возникших у него убытков в соответствии со ст. 393 ГК РФ.

Что касается сроков продления строительных работ, то они могут быть изменены только по соглашению сторон. Если подрядчик в установленном порядке не согласовал с заказчиком условия о повышении стоимости строительных работ и продлении срока их завершения, то при таких обстоятельствах допущенные подрядчиком нарушения являются существенными и это дает, например, право заказчику, руководствуясь ст. 450 "Основания изменения и расторжения договора" ГК РФ, расторгнуть договор строительного подряда. В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо после неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. При этом, если основанием для расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать согласно п. 5 ст. 453 ГК РФ возмещения убытков, причиненных расторжением договора .

--------------------------------

Пункт 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров".

Важным аспектом правового регулирования взаимоотношений субъектов договора строительного подряда, обусловленным технической сложностью предмета договора и тем, что возможные дефекты могут быть скрыты при производстве работ и их обнаружение при приемке может быть затруднено, является предельный срок обнаружения недостатков, то есть гарантия качества исполнения строительных работ. В соответствии со ст. 756 ГК РФ предельный срок обнаружения недостатков, допущенных подрядными организациями в ходе осуществления строительных работ, составляет пять лет. В этом моменте рассматриваемый договор схож с договором долевого участия в строительстве, где гарантийный срок также должен составлять не менее 5 лет.

В соответствии со ст. 1259 ГК РФ объектами авторских прав являются произведения архитектуры, градостроительства и садово-паркового искусства, в том числе в виде проектов, чертежей, изображений и макетов. Таким образом, новое гражданское законодательство, как и ранее действовавшее, допускает наличие авторских прав на произведения архитектуры и градостроительства. Объектами авторского права на произведения архитектуры являются архитектурный проект, разработанная на его основе документация для строительства, а также архитектурный объект.

Гражданин, в результате творческого труда которого создан архитектурный проект, признается автором архитектурного проекта. Ему принадлежит также авторское право на разработанную на основе архитектурного проекта документацию для строительства и на архитектурный объект. При этом стоит учитывать, что лица, оказывающие автору произведения архитектуры техническую, консультационную или организационную помощь либо осуществляющие организацию проектирования и строительства, контроль за выполнением указанных работ, не могут быть признаны соавторами.

Автор архитектурного проекта наделяется рядом полномочий. Так, он имеет исключительное право использовать свой архитектурный проект или разрешать использование его для реализации путем разработки документации для строительства и строительства архитектурного объекта. Использованием данного вида произведений независимо от того, совершаются ли соответствующие действия в целях извлечения прибыли или без такой цели, считается, в частности, практическая реализация архитектурного, дизайнерского или градостроительного проекта. Использование архитектурного или градостроительного проекта для реализации допускается только однократно, если иное не установлено договором, в соответствии с которым создан проект. При этом архитектурный проект, а также выполненная на его основе документация для строительства могут быть использованы повторно исключительно с согласия автора архитектурного проекта и с выплатой автору или его наследникам авторского вознаграждения. Стоит особо подчеркнуть, что по общему правилу допускается без согласия автора или иного правообладателя и без выплаты вознаграждения воспроизведение гражданином исключительно в личных целях правомерно обнародованного произведения. Однако воспроизведение произведений архитектуры в форме зданий и аналогичных сооружений является исключением из этого правила, их использование без согласия автора не допускается ни в каком случае.

Автор архитектурного проекта имеет также исключительное право осуществлять или разрешать воспроизведение, распространение, публичный показ и переработку своего архитектурного проекта, разработанной на его основе документации для строительства, а также изображений архитектурного объекта. Передача исключительных прав осуществляется на основании договоров. Размер авторского вознаграждения за использование произведения архитектуры определяется договором и не может быть ниже минимальных ставок авторского вознаграждения, устанавливаемых Правительством Российской Федерации.

Автор произведения архитектуры, градостроительства вправе требовать от заказчика архитектурного или градостроительного проекта предоставления права на участие в реализации своего проекта. Автор произведения архитектуры также вправе требовать от собственника оригинала произведения предоставления возможности осуществлять фото- и видеосъемку произведения, если договором не предусмотрено иное.

Из наличия указанных выше обширных исключительных прав вытекает следующее право, которое помимо того, что является самостоятельным полномочием является еще и средством защиты иных прав авторов произведений архитектуры. Итак, автор произведения архитектуры, градостроительства имеет право на осуществление авторского контроля за разработкой документации для строительства и право авторского надзора за строительством здания или сооружения либо иной реализацией соответствующего проекта. Порядок осуществления авторского контроля и авторского надзора устанавливается федеральным органом исполнительной власти по архитектуре и градостроительству. Право на проведение авторского надзора за реализацией архитектурного проекта, связанного с личным творческим трудом авторов, не зависит от служебных обязанностей специалиста и осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.

Право на осуществление авторского надзора в отдельных случаях может корреспондировать с законодательной обязанностью иных лиц его произвести. Хотя здесь не все так однозначно. Так, в соответствии с положениями ст. 20 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" заказчик вправе не привлекать автора проекта к авторскому надзору за строительством при условии реализации проекта без изменений. Вместе с тем для получения разрешения на выполнение строительно-монтажных работ заказчик в своем заявлении начальнику инспекции государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации должен указать наименование и банковские реквизиты организации, которая будет осуществлять авторский надзор. При этом необходимо сообщить реквизиты договора с организацией, а также указать специалиста, на которого возлагается осуществление авторского надзора. Таким образом, необходимость осуществления авторского надзора устанавливается законодательством Российской Федерации, по объектам, не оговоренным законодательными и иными нормативными правовыми актами, решение об осуществлении авторского надзора принимается заказчиком самостоятельно.

Итак, что же представляет собой авторский надзор? В различных нормативно-правовых актах можно встретить разные трактовки данного понятия. Все они похожи по своей сути и, в принципе, достаточно полно раскрывают суть данного института. Авторский надзор - это комплекс мероприятий, осуществляемых для обеспечения соответствия технологических, архитектурно-стилистических, строительных и других технических решений и показателей вводимого в эксплуатацию объекта решениям и показателям, предусмотренным в утвержденной заказчиком проектной документации. Авторский надзор ведется архитектором или дизайнером проекта с момента начала строительства и до момента полного окончания работ, предусмотренных проектом. Авторский надзор, как правило, заключается в контроле соответствия выполняемых работ проектным решениям, а также выявлении необходимости их корректировки, информировании об этом заказчика, учете пожеланий заказчика, возникающих в процессе строительства; подборе оборудования, мебели и т.д.

Таким образом, авторский надзор - один из видов услуг по надзору автора проекта и других разработчиков проектной документации (физических и юридических лиц) за строительством, осуществляемый в целях обеспечения соответствия решений, содержащихся в рабочей документации, выполняемым строительно-монтажным работам на объекте. В практике есть мнение, что авторский надзор за строительством объекта является одним из видов работ, неразрывно связанных со строящимся объектом, и в соответствии с п. 2 ст. 740 ГК РФ может осуществляться на основании договора строительного подряда, заключаемого между заказчиком и проектной организацией, разработавшей рабочую документацию. Нам же представляется, что основным документом, регламентирующим взаимные обязательства, правовые и финансовые отношения, а также ответственность сторон при осуществлении авторского надзора, должен стать автономный отдельный договор между заказчиком и проектировщиком. Процесс осуществления авторского надзора является самостоятельной деятельностью, отличной от процесса строительства объекта недвижимости, хотя и связана с ней неразрывно.

От авторского надзора следует отличать технический надзор заказчика, который представляет собой совокупность действий представителей заказчика или по его поручению представителей специализированных организаций, осуществляемых визуально, документально, инструментально, приборно, направленных на определение соответствия строительно-монтажных и других видов работ, выполняемых подрядчиком, а также материалов изделий и конструкций требованиям действующих СНиП, ТУ, стандартов и других нормативных документов, а также правил производства работ.

Учитывая, что авторский надзор осуществляется организациями, разработавшими рабочую документацию, имеется в виду, что в соответствии с действующим законом они получили в установленном порядке лицензии на проектирование объектов I и II уровней ответственности (определенных по ГОСТу 27751-88). При строительстве объектов III уровня ответственности лицензии на осуществление строительной (проектной) деятельности, равно как и на осуществление авторского надзора, не требуется.

Часть вторая ГК РФ не содержит норм, непосредственно посвященных регулированию договора на осуществление авторского надзора . Отсюда можно сделать вывод о том, что общие положения договора, понятия и его условия, а также порядок заключения, изменения и расторжения должны соответствовать обязательным положениям ст. ст. 420 - 453 ГК РФ. Представляется, что при составлении договора и прилагаемых к нему документов на осуществление работ по авторскому надзору в нем целесообразно указывать:

1) перечень зданий и сооружений, по которым осуществляется авторский надзор;

2) объем, вид, характер и продолжительность работ по авторскому надзору;

3) план-график посещения строительной площадки представителями группы авторского надзора в ходе проведения плановых проверок соответствия строительных решений рабочим чертежам;

4) сроки уведомления и порядок вызова специалистов авторского надзора с целью промежуточной приемки ответственных конструкций и освидетельствования скрытых работ;

5) порядок проведения и количество контрольных проверок строящегося объекта специалистами авторского надзора. Исходя из финансовых возможностей заказчика, географического положения строительной площадки и места размещения проектной организации и других факторов, целесообразно определить, на какие наиболее ответственные работы, от качества выполнения которых зависят прочность и устойчивость возводимых объектов, перед их сокрытием другими работами, будут приглашаться представители авторского надзора; составить перечень этих работ;

6) обязанности заказчика в обеспечении специалистов, осуществляющих авторский надзор, приборами и оборудованием для инструментального контроля строительных конструкций, изделий, узлов и иных видов работ, служебными и жилыми помещениями, транспортом, средствами связи, вычислительной техникой и т.д.;

7) финансовые отношения и санкции за несоблюдение договорных обязательств. Стоимость предмета договора определяется договорной ценой, которая может быть:

- твердой, т.е. неизменной на весь период выполнения работ (устанавливается, как правило, при незначительной продолжительности работ);

- открытой, т.е. предполагается, что цена при определенных условиях может быть изменена (например, в связи с инфляционными процессами).

--------------------------------

Ввиду того что решение жилищной проблемы было обозначено в качестве одного из приоритетных национальных проектов, а также той огромной ролью, которую играют объекты недвижимости в нашей жизни, думается, что данный вид договора и сам порядок осуществления авторского надзора должны получить законодательную регламентацию в нормативно-правовых актах юридической силы уровня федерального закона. Целесообразным также представляется включить отдельные положения об обязательности осуществления авторского надзора в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Базовая основа для достижения договоренности о цене может определяться в процентах от стоимости проектирования, а также исходя из трудозатрат на выполнение работ и т.д.

Договором может быть предусмотрен любой удобный взаимоприемлемый для сторон порядок расчетов: за полностью законченные и выполненные работы, по отдельным выездам, по отдельным объектам, по пусковым комплексам и т.д.;

8) права, обязанности и ответственность сторон, порядок изменения и расторжения договора.

При этом полагаем, что положения, отмеченные п. п. 1 - 5, будут являться существенными условиями договора на осуществление авторского надзора. Напомним, что в соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Таким образом, отсутствие одного из указанных положений (п. п. 1 - 5) должно рассматриваться как незаключение договора на осуществление авторского надзора.

В ходе проведения авторского надзора специалистами-проектировщиками могут осуществляться как выборочная проверка, так и полный контроль строительства - данный вопрос должен регулироваться договором.

Сторонами договора на осуществление авторского надзора должны быть проектировщик и заказчик. Допустимой также представляется ситуация, когда поручение на заключение договора на осуществление авторского надзора заказчик дает генеральному подрядчику.

Ввиду того что проектировщик является лицом более сведущим в вопросах подготовки проектной документации, целесообразным представляется законодательно возложить на него обязанность составления проекта договора на осуществление авторского надзора с приложениями, включая смету затрат на его осуществление. Генеральный проектировщик может поручать по договору подряда осуществление авторского надзора другим юридическим и физическим лицам по разработанным ими разделам проектной документации, думается, что в этом случае у генерального подрядчика не должно быть необходимости испрашивать специальное разрешение у заказчика. В необходимых случаях заказчик может заключить по согласованию с генеральным проектировщиком прямой договор с юридическими и физическими лицами на выполнение авторского надзора по отдельным видам работ. Кроме того, в случаях, когда в осуществлении авторского надзора вместе с проектной организацией - генеральным проектировщиком принимают участие субподрядные специализированные проектные организации, специалисты этих организаций могут объединяться в комплексную группу (подразделение) авторского надзора. Однако договор на осуществление авторского надзора должен быть заключен только между заказчиком и генеральным проектировщиком. Руководителем комплексной группы назначается работник генерального проектировщика, осуществляющий руководство и координацию деятельности всех специалистов, входящих в группу.

Стоит отметить, что заказчик и проектировщик могут также предусматривать авторский надзор за эксплуатацией построенного объекта. Вид, характер и продолжительность таких работ устанавливается в отдельном договоре. Таким образом, различаются два вида авторского надзора: за строящимся объектом и за уже построенным.

Как известно, содержание любого договора составляют права и обязанности сторон. Рассмотрим содержание договора на осуществление авторского надзора. Проектные организации, осуществляющие авторский надзор, обязаны (данные обязанности целесообразно включить в заключаемый договор):

1) проверять в процессе строительства соответствие выполненных работ проектным решениям, предусмотренным рабочей документацией и утвержденной сметой стоимости работ, соответствие выполняемых работ проекту организации строительства, качество производства строительно-монтажных работ и работ по монтажу технологического и других видов оборудования;

2) осуществлять авторский надзор за производством строительных изделий, конструкций, деталей, приборов и оборудования в случаях, когда строительные изделия, конструкции, детали и др. изготавливаются на объекте строительства;

3) участвовать в освидетельствовании скрываемых возведением последующих конструкций работ, от правильности выполнения которых зависят прочность, устойчивость, надежность и долговечность возводимых зданий и сооружений, а также в приемке в процессе строительства отдельных ответственных конструкций;

4) соблюдать график посещения объекта строительства. Как правило, работники проектных организаций, осуществляющие авторский надзор, выезжают на строительство объектов в сроки, установленные планами-графиками. При составлении плана-графика следует предусматривать количество посещений объекта строительства в зависимости от его объема, сметной стоимости и степени сложности по всем разделам проекта. Для осуществления авторского надзора руководителям проектных организаций рекомендуется устанавливать единый день для всех представителей авторского надзора. При необходимости освидетельствования промежуточных и скрытых работ, подлежащих обследованию представителями авторского надзора, а также при возникновении непредвиденных ситуаций посещение объектов должно производиться по вызовам заказчика или инспекции государственного архитектурно-строительного надзора в другие дни. Вызов представителей проектной организации подрядчиком должен осуществляться только через заказчика;

5) своевременно решать возникшие в процессе строительства вопросы по проектной документации;

6) вести журнал авторского надзора, в котором следует фиксировать выявленные при строительстве отступления от проектной документации и нарушения требований строительных норм и правил, технических условий по производству строительно-монтажных работ, давать указания и рекомендации по их устранению, а также устанавливать сроки устранения отступлений и нарушений.

Необходимо следить за своевременным и качественным исполнением указаний, внесенных в журнал авторского надзора. Указания, записанные в журнал авторского надзора, должны быть обязательны для исполнения организациями заказчика и подрядчика. В случае несвоевременного или некачественного выполнения указаний по устранению выявленных отступлений и нарушений проектировщик вправе вносить в журнал авторского надзора повторную запись о необходимости их устранения, извещая об этом в письменной форме заказчика и руководителя генподрядной организации, для принятия ими оперативных мер по устранению отступлений и нарушений. В необходимых случаях об отступлениях и нарушениях информировать инспекцию государственного архитектурно-строительного надзора.

Журнал должен быть прошнурован (страницы его должны быть пронумерованы), подписан руководителем генеральной проектной организации и заверен подписью с печатью заказчика. Оформленный журнал авторского надзора передается заказчиком генеральному подрядчику для хранения до окончания строительства.

После приемки объекта в эксплуатацию генеральный подрядчик обязан передать журнал авторского надзора на хранение заказчику. Журнал авторского надзора может вестись по объекту строительства в целом или по строительству его частей, а также по пусковым комплексам;

7) участвовать в приемке техническим надзором заказчика отдельных ответственных конструкций, а также в составлении актов освидетельствования основных работ, скрываемых последующими работами и конструкциями, от качества выполнения которых зависят прочность и устойчивость объектов строительства;

8) контролировать качество работ по отделке фасадов зданий, интерьеров, благоустройству и озеленению территории;

9) вносить предложения в органы архитектурно-строительного надзора, а также архитектуры и градостроительства о приостановлении в необходимых случаях строительных и монтажных работ, выполняемых с выявленными нарушениями норм;

10) вносить в установленном порядке дополнения и изменения в проектно-сметную документацию. В соответствии с действующим законодательством изменения архитектурного проекта при строительстве архитектурного объекта производятся исключительно с согласия автора, а в случае отклонения от требований архитектурно-планировочного задания также по согласованию с соответствующим органом архитектуры и градостроительства. Если выявляются отступления от проекта при его реализации, то автор извещает об этом орган, выдавший разрешение на строительство, для принятия необходимых мер по предотвращению возможного ущерба.

По ходу выполнения строительных работ заказчик зачастую вносит свои поправки и дополнительные пожелания, что влечет за собой изменения предыдущих размеров. Кроме того, возможны варианты, когда возникает необходимость в замене одного вида материалов на другой. В таких случаях требуется оперативная корректировка в чертежах, позволяющая заранее избавиться от неприятных последствий. Квалифицированные специалисты будут постоянно контролировать выполнение проекта, что обеспечит своевременное внесение необходимых корректив в чертежи с учетом пожеланий заказчика;

11) участвовать в рассмотрении предложений генеральной подрядной строительной организации, направленных на улучшение качества производства строительных и монтажных работ, снижения стоимости, сроков строительства и др.;

12) контролировать осуществление мероприятий по сохранению эксплуатационных качеств объектов, расположенных вблизи объекта строительства (при возведении объектов на затесненных участках);

13) соблюдать правила безопасности при посещении объектов строительства;

Юридические лица - разработчики проектной документации должны возлагать приказом ответственность за осуществление авторского надзора на должностных лиц, ответственных за проект, а также главных и ведущих специалистов, принимающих непосредственное участие в разработке проектной документации. Этим же приказом в необходимых случаях назначается руководитель представителей авторского надзора. Участие в осуществлении авторского надзора главного инженера и главного архитектора проекта обязательно.

Для выполнения возложенных обязанностей проектные организации должны наделяться следующими правами:

1) доступа во все строящиеся объекты строительства и места производства строительно-монтажных работ;

2) ознакомления с необходимой технической документацией, относящейся к объекту строительства;

3) контроля за выполнением указаний, внесенных в журнал;

4) внесения предложений в органы государственного архитектурно-строительного надзора и другие органы архитектуры и градостроительства о приостановлении в необходимых случаях строительных и монтажных работ, выполняемых с выявленными нарушениями, и принятии мер по предотвращению нарушения авторского права на произведение архитектуры в соответствии с законодательством;

5) внесения предложений о снижении стоимости, улучшении качества и сокращении продолжительности строительства, совершенствовании технологии производства строительных работ; рассматривать предложения по указанным вопросам и по соглашению с заказчиком и генеральным подрядчиком вносить в установленном порядке дополнения и изменения в проектно-сметную документацию с последующим оформлением и сдачей их на хранение в соответствующую проектную организацию.

Обязанностей заказчика по рассматриваемому договору значительно меньше. Во-первых, заказчик обязан оплатить услуги по проведению авторского надзора , во-вторых, в его обязанности входит обеспечение работников авторского надзора служебными помещениями, необходимым инвентарем и инструментами, средствами телефонной связи и др.

--------------------------------

См. Временную методику определения стоимости осуществления авторского надзора за строительством зданий, сооружений и предприятий в городе Москве МРР-3.2.07.03-05, введенную в действие решением Межведомственного совета по ценовой политике в строительстве при Правительстве Москвы (п. 6 Протокола от 26 апреля 2006 г. N МС-4-06).

Ответственный представитель (представители) генеральной проектной организации, осуществляющий авторский надзор, принимает участие в работе комиссии по приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию. Авторский надзор зарубежных проектных организаций, вне зависимости от принадлежности заказчика и подрядчика, должен осуществляться под руководством ответственного представителя российской проектной организации.

Ответственность перед заказчиком за своевременное и качественное выполнение требований авторского надзора несет проектировщик. Ответственность может наступать:

- за своевременное выполнение работ в объеме, предусмотренном в договоре с заказчиком;

- за своевременную разработку, корректировку проектной документации в соответствии с решениями, принятыми в процессе осуществления авторского надзора.

При осуществлении авторского надзора несколькими организациями по одному разделу проекта общую ответственность за качество авторского надзора несет генеральная проектная организация.

В свою очередь, ответственность за своевременное и полное выполнение рекомендаций авторского надзора несет заказчик. Однако эта ответственность будет уже, скорее всего, выведена за рамки заключенного договора. В этой связи стоит особо подчеркнуть, что осуществление авторского надзора за строительством объекта разработчиками проектной документации не освобождает от ответственности подрядную строительную организацию и заказчика за качество строительно-монтажных работ и их соответствие проектной документации.

Персональную ответственность за обеспечение прочности и устойчивости объекта строительства несут главный инженер проекта и назначенный в необходимых случаях приказом проектной организации главный конструктор проекта.

В случае изменения или ликвидации проектной организации, заказчика или подрядчика договор об осуществлении авторского надзора должен аннулироваться. В этом случае заказчик или его правопреемник поручает проектной организации или ее правопреемнику подготовить проект нового договора об осуществлении авторского надзора.

При консервации объекта строительства договор об осуществлении авторского надзора прекращает свое действие и возобновляется с учетом сроков и условий консервации. Участие авторского надзора в условиях и порядке консервации объекта строительства осуществляется по отдельному договору.

Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. Если же одна из сторон отказывается подписывать акт, то в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной (п. 4 ст. 753 ГК РФ). Такое часто случается, когда заказчик считает, что работы выполнены не так, как он обговаривал это с подрядчиком. Если же подрядчик считает такой отказ немотивированным, то он может подписать акт в одностороннем порядке.

Образцы актов и краткие указания по их применению и заполнению даны, в частности, в Альбоме унифицированных форм первичной учетной документации, разработанном НИПИстатинформ Госкомстата России на основании Постановления Правительства РФ от 08.07.1997 N 835. Образцы унифицированных форм первичной учетной документации, входящие в данный Альбом, утверждены Постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 N 100. В Альбом также включены типовые межотраслевые формы N КС-6, N КС-11, N КС-14, утвержденные Постановлением Госкомстата России от 30.10.1997 N 71а. Применение унифицированных форм первичной учетной документации регламентируется Положением по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденным Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н. Применение юридическими лицами всех форм собственности, осуществляющими деятельность в отраслях экономики, вышеприведенных унифицированных форм является обязательным.

Постановлением Госкомстата России от 11.11.1999 N 100 в составе Альбома унифицированных форм первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве утверждены две формы актов приемки объектов в эксплуатацию - Акт приемки законченного строительством объекта (форма N КС-11) и Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма N КС-14). Порядок применения действующих нормативных документов по приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов приведен в Письме Госстроя России от 05.11.2001 N ЛБ-6062/9.

Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (форма N КС-14) является документом по приемке и вводу законченного строительством объекта производственного и жилищно-гражданского назначения и зачисления его в состав основных фондов (основных средств) всех форм собственности, включая государственную (федеральную), а также объектов, сооруженных за счет льготного кредитования (зданий, сооружений, их очередей, пусковых комплексов, включая реконструкцию, расширение и техническое перевооружение). Акт приемки является основанием для окончательной оплаты всех выполненных исполнителем работ в соответствии с договором.

Акт о приемке выполненных работ (форма N КС-2) применяется для приемки выполненных подрядных строительно-монтажных работ производственного, жилищного, гражданского и других назначений. Этот акт составляется на основании данных журнала учета выполненных работ (форма N КС-6а) в необходимом количестве экземпляров. Акт подписывается уполномоченными представителями сторон, имеющих право подписи (производителя работ и заказчика (генподрядчика)).

Акт приемки законченного строительством объекта (форма N КС-11) применяется как документ приемки законченного строительством объекта производственного и жилищно-гражданского назначения всех форм собственности (здания, сооружения, их очередей, пусковых комплексов, включая реконструкцию, расширение и техническое перевооружение) при их полной готовности в соответствии с утвержденным проектом, договором подряда. Акт приемки является основанием для окончательной оплаты всех выполненных подрядчиком работ в соответствии с договором. Оформление приемки объекта производится заказчиком на основе результатов проведенных им обследований, проверок, контрольных испытаний и измерений, документов исполнителя работ, подтверждающих соответствие принимаемого объекта утвержденному проекту, нормам, правилам и стандартам, а также заключений органов надзора. Вся документация по приемке объекта передается заказчиком пользователю объекта. Подрядчик на основе акта приемки представляет в установленном порядке документы статистической отчетности о выполнении договорных обязательств. Введенный в действие объект включается в документы статистической отчетности того отчетного периода, в котором зарегистрирован факт ввода. Факт ввода в действие принятого объекта регистрируется заказчиком (пользователем объекта) в местных органах исполнительной власти в порядке, установленном этими органами.

Итак, ст. 753 ГК РФ предусматривает возможность составления одностороннего акта. Данная норма защищает интересы подрядчика, если заказчик необоснованно отказался от надлежащего оформления документов, удостоверяющих приемку. Согласно п. 1 ст. 753 ГК РФ подрядчик должен известить заказчика о завершении работ по договору и вызвать его для участия в приемке результата работ. Подрядчик не может ссылаться на отказ заказчика от исполнения договорного обязательства по приемке работ и требовать их оплаты на основании одностороннего акта сдачи результата работ, если фактически объект в установленном порядке заказчику не передавался. Односторонний акт приемки результата работ может быть признан судом недействительным только в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными. Оформленный в таком порядке акт является доказательством исполнения подрядчиком обязательства по договору, и при отказе заказчика от оплаты на суд возлагается обязанность рассмотреть доводы заказчика, обосновывающие его отказ от подписания акта приемки результата работ. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.

Следует учесть, что наличие акта приемки работ, подписанного заказчиком и подрядчиком, не лишает заказчика права представить суду возражения по объему и стоимости работ. В случае удовлетворения требования подрядчика в судебном порядке на взысканную сумму начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные ст. 395 ГК РФ. Согласно ст. 395 ГК РФ размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, - в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Согласно п. 5 ст. 720 ГК РФ при возникновении между заказчиком и подрядчиком спора по поводу недостатков выполненной работы или их причин по требованию любой из сторон назначается экспертиза. Расходы на экспертизу несет подрядчик, за исключением случая, если экспертизой установлено отсутствие нарушений подрядчиком договора подряда или причинной связи между действиями подрядчика и обнаруженными недостатками. В вышеуказанных случаях расходы на экспертизу несет сторона, потребовавшая назначения экспертизы, а если последняя назначена по соглашению между сторонами, - обе стороны поровну.

В соответствии с п. 1 ст. 754 ГК РФ подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия. Если, например, объект не выведен на проектную мощность, факт отказа заказчика от принятия результата работ обоснован.

Если работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного в договоре использования, либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика согласно п. 1 ст. 723 ГК РФ:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения установленной за работу цены;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (ст. 397 ГК РФ).

Если после сдачи объекта заказчику установлено ненадлежащее качество подрядных работ, то ответственность подрядчика должна определяться требованиями ст. 723 ГК РФ. В соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 723 ГК РФ заказчик вправе устранить недостатки своими силами, потребовав от подрядчика возмещения своих расходов, если право заказчика на устранение недостатков предусмотрено в договоре подряда. Кроме того, заказчик может поручить устранить брак в подрядных работах третьим лицам. При отсутствии в договоре сторон такого условия ответственность подрядчика за ненадлежащее качество работы определяется положениями ст. 475 ГК РФ.

Как отмечалось, в договоре строительного подряда может содержаться условие о предварительной сдаче-приемке выполненных работ. Если в договоре этапы работ не выделялись, то акты, подписанные сторонами до приемки всего результата работ, подтверждают только выполнение промежуточных работ для проведения расчетов и не являются актом предварительной приемки результата отдельного этапа работ, с которыми закон связывает переход риска на заказчика. Согласно п. 3 ст. 753 ГК РФ заказчик, предварительно принявший результат отдельного этапа работ, несет риск последствий гибели или повреждения результата работ, которые произошли не по вине подрядчика. Поэтому риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства до приемки этого объекта заказчиком, как это установлено в ст. 741 ГК РФ, несет подрядчик. При таких обстоятельствах последствия гибели или повреждения результата работ должны быть устранены за счет подрядчика и заказчик обоснованно имеет право отказаться от возмещения стоимости повторных работ.

Акт выполненных работ является первичным документом и должен отвечать требованиям законодательства к его оформлению. Так, в соответствии с п. 2 ст. 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации. Документы, форма которых не предусмотрена в этих альбомах, должны содержать помимо прочих следующие обязательные реквизиты:

- содержание хозяйственной операции;

- измерители хозяйственной операции в натуральном и денежном выражении.

Необходимость указывать в актах приемки содержание и объем выполненных работ подтверждается решениями судов. Например, в одном случае налоговые органы указали на неполную уплату налога на прибыль в результате неправомерного отнесения в состав затрат расходов по договорам возмездного оказания услуг. Суд подтвердил правильность выводов налоговых органов на том основании, что из актов сдачи-приемки работ или иных документов не усматривалось, какие конкретно работы были выполнены, объем и содержание данных работ . И напротив, наличие в актах приемки перечня конкретных работ и их стоимости обеспечивает поддержку налогоплательщика судом в спорах с налоговыми органами .

--------------------------------

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 июня 2005 г. по делу N А05-24618/04-12.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 2 декабря 2005 г. по делу N А56-1114/2005.

Суды придерживаются той позиции, что одним из признаков документального подтверждения расходов является возможность установить из анализа актов приемки работ (услуг), какие конкретно работы (услуги) и в каком объеме оказывались налогоплательщику. В Постановлении от 18 августа 2005 г. по делу N А05-1297/05-22 ФАС Северо-Западного округа заключил, что из подтверждающих расходы документов нельзя сделать вывод, какие конкретно услуги оказаны предприятию, в каком объеме, с какой целью и как результаты услуг повлияли на деятельность компании. В связи с этим суд признал, что налогоплательщик занизил налог на прибыть на сумму стоимости приобретенных услуг. ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 12 сентября 2005 г. по делу N А13-7905/04-14 отметил, что, поскольку в актах сдачи-приемки услуг не отражено каких-либо фактов, свидетельствующих об оказании указанных в договоре услуг, общество не вправе признавать расходы в целях налогообложения. А в Постановлении от 28 октября 2002 г. по делу N А56-17742/02 ФАС Северо-Западного округа помимо прочего указывал на то, что из актов выполненных работ не ясно, в чем состоят оказанные услуги, а отчеты о выполненной работе в деле не представлены. На основании этого суд удовлетворил требование налогового органа о привлечении общества к налоговой ответственности за неправомерное уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль на сумму оказанных по договору услуг. Кроме того, ФАС Уральского округа в Постановлении от 19 сентября 2005 г. по делу N Ф09-4081/05-С7 указал, что неопределенность договорных обязательств, отсутствие конкретной информации об оказанных услугах, отсутствие данных о формировании цены и определении стоимости оказываемых услуг влекут за собой непризнание расходов на услуги в целях налогообложения прибыли, поскольку они документально не подтверждены. В связи с этим оснований для отнесения расходов на себестоимость продукции (работ, услуг) и включения в состав расходов, уменьшающих доходы, не имеется. Указанную позицию судов можно с полным основанием использовать в отношении договоров подряда.

<< | >>
Источник: А.Н.Кайль. КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ, РЕКОНСТРУКЦИЯ, ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. 2015

Еще по теме 3.2. Договоры, заключаемые в процессе производства работ по реконструкции и капитальному ремонту объектов недвижимости:

  1. 11. Смета на реконструкцию, капитальный ремонт объектов недвижимости,
  2. Глава 1. ПОНЯТИЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА, РЕКОНСТРУКЦИИ, ПЕРЕУСТРОЙСТВА И ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
  3. А.Н.Кайль. КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ, РЕКОНСТРУКЦИЯ, ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, 2015
  4. Глава 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА И РЕКОНСТРУКЦИИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
  5. 3.1. Порядок производства капитального ремонта и реконструкции
  6. 2.4. Защита прав владельцев недвижимости при их капитальном ремонте и реконструкции
  7. 2.1. Отличие капитального ремонта объектов недвижимости от текущего
  8. Глава 3. ПОРЯДОК ПРОИЗВОДСТВА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА И РЕКОНСТРУКЦИИ
  9. 3.3. Строительный контроль и надзор за осуществлением капитального ремонта и реконструкции
  10. 2.2. Нормативно-правовое регулирование процесса реконструкции объектов недвижимости
  11. 2.3. На ком лежит обязанность производства капитального ремонта и в какие сроки его следует проводить?
  12. 9.19. Порядок предоставления жилого помещения в связи со сносом дома, переводом жилого помещения в нежилое, в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома
  13. 4.1. Виды переустройства и перепланировки объектов недвижимости и общий порядок производства работ
  14. 4.2. Права по договорам УДС, инвестиционным договорам и договорам на строительство (реконструкцию) недвижимости
  15. Переселение на время капитального ремонта
  16. Особенности финансирования и организации капитального ремонта общего имущества МКД
  17. 7. Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов недвижимости,
  18. § 7.5. Определение нормативной величины ремонтного фонда, направляемого на капитальный ремонт жилья
  19. 2. Корпоративные договоры, заключаемые в процессе учреждения и реорганизации хозяйственных обществ
  20. Недвижимость как объект гражданских прав. - ‘ Юридическая классификация объектов недвижимости