2.3. Основания возникновения и прекращения земельного сервитута.

Договор об установлении частного сервитута. Как уже упоминалось, частный сервитут устанавливается на основе договора. Договор как способ установления сервитутов предусмотрен в п. 3 ст. 274 ГК РФ, ст. 8 ФЗ «О товариществах собственников жилья», п. I ст. 27 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В п. 1 ст. 23 Земельного кодекса РФ говорится о том, что частный земельный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Участником такого соглашения с одной стороны является лицо (сервитутодатель), обременяемое сервитутом, в качестве которого (согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ) может выступить только собственник земельного участка или иной недвижимости, но не субъект иного вещного права. Аналогичная норма содержалась в ныне утратившем силу ФЗ «О товариществах собственников жилья» (в п. 2 ст. 8): соответствующий договор заключается сервитуарием с собственниками помещений в кондоминиуме. В судебной практике иногда возникает вопрос, может ли в роли сервитутодателя предстать не собственник земельного участка, а землевладелец, землепользователь, то есть лицо, владеющее и пользующееся земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, либо на праве постоянного (бессрочного) пользования, или на праве безвозмездного срочного пользования? Представляется правильным, что такие действия могут совершаться лишь с согласия собственника земельного участка.116 Другой стороной договора выступает сервитуарий - лицо, в пользу которого устанавливается сервитут. Таким субъектом может быть не только собственник но и лицо, которому господствующий земельный участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 4 ст. 274 ГК РФ). Если требование о предоставлении сервитута 116 Аграрная реформа в Российской Федерации/Под редакцией З.С.Беляевой, ОАСамончик. М., 1998. С.] 54. связано с необходимостью использования здания, сооружения и иной недвижимости, находящейся на чужой земле, управомоченной стороной соответствующего договора (сервитуарием) может бьггь не только собственник построек, но и обладатель права хозяйственного ведения и права оперативного управления на это имущество, то есть (согласно ст. 294, 296 ГК РФ) государственные или муниципальные унитарные предприятия и учреждения. Собственник недвижимого имущества (земельного участка) вправе потребовать от собственника соседнего земельного участка, а при необходимости и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком при невозможности обеспечить нужды этого собственника без установления соответствующего сервитута (п. 1 а, 274 ГК РФ). Так, судом аппеляционной инстанции правомерно отказано в удовлетворении исковых требований ООО «Файда XXI» об обязании Правительства Москвы в лице ДЗР г.Москвы установить частный сервитут в отношении части земельного участка, принадлежащего ответчику, т.к. материалами дела установлено, что реализация истцом законных прав собственника объекта недвижимости возможна без 117 установления частного сервитута. При не достижении соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ, п. 8 ст. 23 Земельного кодекса, ст. 8 ФЗ «О товариществах собственников жилья», ст. 17 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Иными словами, российский законодатель предусмотрел в данном случае принудительный судебный порядок заключения договора, создания сервитутных прав. Потенциальный сервитуарий должен убедить при этом своего будущего сервитутодателя, а в случае возникновения спора - суд, в том, что дальнейшая нормальная хозяйственная экс- 117 Постановление ФАС Московского округа от 06.04.2006 № КГ-А40Д440-06 по делу № А40-39826/05-22-334.. плуатация его земельного участка невозможна без обременения сервитутом соседней земельной недвижимости и, что осуществление сервитута (по условиям договора и реальному исполнению) будет наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он устанавливается.118 Договор об установлении сервитута заключается обычно в простой письменной форме (законом не определена форма этого соглашения) и подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.1 ст.4 и п.1 ст. 12 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Кроме того, необходимость государственной регистрации распространяется не только на договор об установлении сервитута, но и на возникающее на его основе право. Сервитут вступает в силу с момента его регистрации (п.1 ст.27 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), а сам факт регистрации удостоверяется выдачей управомоченному субъекту специального документа - свидетельства о государственной регистрации права на сервитут, в котором указываются приобретатель, вид, дата, номер регистрации сервитута в ЕГРП (пл. 73, 74 Правил ведения Единого государственного реестра). Сервитутным договором устанавливаются вид сервитута, права и обязанности сторон, объем полномочий или пределы осуществления права пользования, основания изменения и прекращения сервитута, ответственность сторон на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения этого соглашения. Договор (соглашение) об установлении сервитута должен содержать: наименование и содержание сервитута; площадь земельного участка, на которую распространяется сервитут; 118 Ю.Андреев. См. то же. С.91. адреса местонахождения и реквизиты сторон соглашения; размер и условия платы за пользование сервитутом (если они установлены); срок, на который установлен сервитут (если он установлен). Соразмерность платы - понятие довольно неопределенное, но в любом случае она устанавливается соглашением сторон. Следовательно, стороны сделки должны изначально определить размер вознаграждения, причитающегося собственнику земельного участка, обременяемого сервитутом. Если размер вознаграждения не определен, то величина платы может устанавливаться по правилам п.З ст.424 ГК РФ. Однако цену, обычно взимаемую при сравнимых обстоятельствах за пользование чужим недвижимым имуществом, в сервитутом праве определить довольно сложно. В связи с этим в юридической литературе говорят о плате за установление частного сервитута, 119 как о существенном условии договора . Предмет соглашения - предоставление сервитуарию права ограниченного пользования чужим земельным участком или иной недвижимостью.
Если сфера действия сервитута распространяется только на часть недвижимости, то к договору должен быть приложен заверенный местным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству план служебного земельного участка, на котором отмечается пространственный предел действия данного сервитута. При обременении сервитутом всего земельного участка предоставление такого документа не требуется (ст. 27 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Судебное решение как основание возникновения сервитутов упоминается в п.З ст.274 ГК РФ, Водном кодексе РФ, ч.5 п.5 ст.8 ФЗ «О товариществах собственников жилья», ч.1 п.1 ст. 17 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Если собственник praedirum serviens отказывается заключить договор об установлении сервитута или же 119 Копылов А.В. Вещные права на землю. М. 2000. с.68. стороны не могут прийти к соглашению о его условиях, то сервитут может быть установлен на основании вступившего в законную силу судебного решения, вынесенного по иску лица, требующего установления сервитута. В отличие от договора само судебное решение не нуждается в государственной регистрации, являясь только безусловным основанием для регистрации сервитута (п.1 ст.4, п.1 ст. 17, п.1 ст.27 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество). И частные, и публичные сервитуты могут быть срочными или постоянными (п. 4 ст. 23 Земельного кодекса РФ). Непостоянный сервитут означает возможность ограниченного, не постоянного пользования чужим земельным участком, например, в период проведения строительства, реконструкции, ремонта здания, строения, сооружения, во время работ по инженерной подготовке, защите от затопления, подтопления и т. п. Некоторые градостроительные сервитуты (в том числе частные) могут быть постоянными и осуществляться сервитуарием в любой момент: например, право прохода, проезда через чужой (соседний) земельный участок. Когда временные пределы существования сервитута не определены сторонами, договор все равно считается заключенным и подлежит регистрации. Возникающее на его основе ограниченное вещное право будет иметь бессрочный характер (п. 51 Правил ведения ЕГРП). Возможность установления сервитутов на основании актов государственных органов и органов местного самоуправления предусмотрена только в отношении частных лесных сервитутов и, рассмотренных выше публичных земельных сервитутов (ст. 9 Лесного кодекса РФ, ч. 2 ст. 23 Земельного кодекса). Российское законодательство допускает такой способ установления сервитутов на основании общих норм гражданского права, допускающих возникновение гражданских прав (в том числе и вещных) посредством издания административных актов и в случаях, прямо предусмотренных законом (п. 1 ст. 8 ГК РФ и п. 1 ст. 17 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Возникновение сервитута в силу прямого указания закона можно проиллюстрировать на конкретных примерах, связанных с продажей земельного участка с сохранением за продавцом или залогодержателем права собственности на здания, сооружения или иную недвижимость, находящиеся на отчуждаемом земельном участке (ч.2 ст.553, ч.2 п.4 ст. 340 ГК РФ и ч.2 п.1 ст.64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Необходимо отметить, что в Земельном кодексе РФ рассматривается право ограниченного пользования земельным участком (п.п. 3 и 4 ст.36), которое по своему названию вполне корреспондируется с классическим определением сервитута, однако не является таковым. По своей сути указанное право ограниченного пользования больше напоминает некое не указанное в ГК РФ иное титульное владение земельным участком под зданием, чем сервитут. Право ограниченного пользования возникает в тех случаях, когда в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения. В такой ситуации у федеральных казенных предприятий и государственных или муниципальных учреждений - правообладателей помещений в этом здании появляется право ограниченного пользования земельным участком. Аналогично решается вопрос с правами на землю, когда в здании расположенном на неделимом земельном участке, помещения закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями. Тогда данный земельный участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие лица обладают правом ограниченного пользования земельным участком. Сервитуарий может обладать недвижимостью в виде земельного участка и в виде иной недвижимости - здания, строения или сооружения. Иначе говоря, сервитут устанавливается не «в пользу» субъекта сервитутных отношений, а «в пользу» недвижимости. При этом ограничивается право пользования не своей, а чужой недвижимостью.75 Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника земельного участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитуарий приобретает только право ограниченного пользования чужим участком. Право владения чужим участком или его частью он не получает. При этом сервитуарий вправе осуществлять лишь вполне конкретные, оговоренные в соглашении действия по использованию участка или его части. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо другим лицам (п.2 ст.275 ГК РФ). Это исключает из сервитута такое правомочие, как распоряжение. Вряд ли можно признать за обладателем сервитута и постоянное наличие у него правомочия владения обремененного сервитутом земельного участка. Исходя из этого, у обладателя сервитута имеется лишь правомочие пользования земельным участком, да и то в очень ограниченном объеме. Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующим государственным органом (организацией), осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового плана земельного участка не требуется.
<< | >>
Источник: Калиничев Андрей Васильевич. Диссертация. ЗЕМЕЛЬНЫЙ СЕРВИТУТ В РОССИЙСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ. Москва. 2007

Еще по теме 2.3. Основания возникновения и прекращения земельного сервитута.:

  1. 3.Основания возникновения, изменения, прекращения земельных правоотношений
  2. § 4. Основания возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений
  3. § 4. Основания возникновения и прекращения земельных правоотношений
  4. 52. Возникновение и прекращение сервитутов.
  5. Статья 65. Прекращение ограничений (обременении) прав на земельные участки, в том числе земельного сервитута
  6. Основания возникновения н прекращения права пожизненного наследуемого владения и пользования землей. Государственная регистрация прав на земельный участок
  7. 7.5.5. Основания прекращения сервитута
  8. Статья 48. Основания прекращения сервитута
  9. Статья 21. Документы, удостоверяющие создание, изменение, прекращение существования земельного участка, возникновение, переход, прекращение прав, ограничений (обременении) прав на земельный участок
  10. Статья 20. Создание, изменение, прекращение существования земельного участка, возникновение, переход, прекращение права, ограничений (обременении) права на земельный участок
  11. § 2. Основания возникновения и прекращения права собственности
  12. 2.4 Основания возникновения, изменения и прекращения семейных правоотношений
  13. 2.Основания возникновения и прекращения обязательств
  14. 1. Основания возникновения и прекращения гражданских правоотношений.
  15. Основания возникновения и прекращения права собственности на землю
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Гражданский процесс - Гражданское право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Исполнительное производство - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Политология - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовное право - Уголовный процесс - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника -