§ 2. Основания и порядок резервирования земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Начало земельным преобразованиям в Российской Федерации было положено принятием в ноябре 1990 г. законов РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и «О земельной реформе». 25 апреля 1991 г. Верховным Советом РСФСР принят Земельный кодекс РСФСР.

С политической, экономической и правовой позиций эти законодательные акты содержали множество недостатков и не могли быть признаны достаточными для проведения эффективной земельной реформы. Нормы Земельного кодекса РСФСР и Закона РСФСР «О земельной реформе», касающиеся собственности на землю, были несовершенны, так как предусматривали экономически нежизнеспособные формы собственности: колхозно-кооперативную и коллективно-долевую. Частная собственность на землю согласно этим законам могла быть установлена исключительно на садовые, дачные и подсобные земельные участки74.

Данная ситуация привела к тому, что земельная реформа главным образом проводилась на основе подзаконных актов - указов Президента Российской Федерации и изданных в соответствии с ними актов Правительства Российской Федерации. В указанных актах содержались нормы, регулировавшие вопросы приватизации земельных участков, создания элементов рыночного оборота земельных участков и земельных долей75.

Определяющее значение для развития земельной реформы имеет Конституция Российской Федерации, принятая 12 декабря 1993 г., которая признала и гарантировала частную собственность на землю (статьи 9 и 36).

Указом Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. N° 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» были признаны недействующими Закон РСФСР «О земельной реформе» и значительная часть норм Земельного кодекса РСФСР. По существу, была упразднена законодательная основа правового регулирования земельных отношений.

Появившийся правовой вакуум стал заполняться отдельными нормами федеральных законов, подзаконными актами, законами субъектов Российской Федерации. На федеральном уровне земельные отношения регулировались 41 федеральным законом, 33 указами Президента Российской Федерации и множеством постановлений Правительства Российской Федерации. Данные нормативные правовые акты, регулирующие земельные отношения, зачастую противоречили друг другу, в разных регионах земельные отношения регулировались на диаметрально противоположных началах76.

Основной вектор дальнейших преобразований земельных отношений и совершенствования земельного законодательства был определен в федеральной целевой программе «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 гг.», утвержденной постановлением Правительст- ва РФ от 26 июня 1999 г. № 69477. В Программе были поставлены цели и задачи земельной реформы, намечены сроки и этапы ее реализации. Данная Программа сыграла значительную роль при установлении приоритетов в работе над основными законодательными актами, регулирующими земельные отношения.

С принятием в 2001 г. Земельного кодекса Российской Федерации начался новый этап земельной реформы. Этот кодифицированный акт создал основу полноценной правовой базы, регулирующей земельные отношения в Российской Федерации. Земельный кодекс Российской Федерации способствовал развитию конституционных принципов многообразия форм собственности на землю, а также учета, использования и охраны в Российской Федерации земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земельный кодекс Российской Федерации позволил заложить фундаментальные основы рыночных преобразований в сфере оборота земельных участков, упорядочил отношения по землепользованию и распоряжению земельными участками.

В частности, Земельным кодексом Российской Федерации определены основные принципы земельного законодательства, регулирования земельных отношений, охраны земли, определен перечень и режим вещных прав на землю, порядок и основания возникновения, прекращения и ограничения прав на землю, определен порядок возмещения убытков и потерь сельскохозяйственного производства при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Важнейшим шагом на пути реформирования системы земельного законодательства наряду с Земельным кодексом Российской Федерации стало принятие Федеральных законов «О разграничении государственной собственности на землю», «О приватизации государственного и муниципального имущества». «Об обороте земель сельскохозяйственного назна- чения». «О землеустройстве» и др., которые детализируют те или иные подотрасли и институты земельного законодательства.

С 1 января 2005 г. вступила с силу новая редакция Градостроительного кодекса Российской Федерации. Новая редакция наряду с регулированием законодательства о градостроительной деятельности осуществляет регламентацию и земельных отношений. Установлено, что планирование развития территорий, осуществляется на основании документов территориального планирования. Документы территориального планирования являются основой для принятия органами государственной власти, органами местного самоуправления решений (актов) о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую.

Документы территориального планирования являются основой для принятия органами государственной власти, органами местного самоуправления решений (актов) о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель из одной категории в другую78.

Для целей обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков, создания условий для привлечения инвестиций предусмотрено обязательное принятие органами местного самоуправления правил землепользования и застройки - документа градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты. Названный документ содержит положения о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления; об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объек- тов капитального строительства физическими и юридическими лицами; о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления.

Вместе с тем, отсутствие четкого разграничения полномочий между Российской Федерацией и ее субъектами в сфере ограничения и прекращения прав на земельные участки привело к фактической подмене федерального правового регулирования резервирования земельных участков региональным. В целях защиты интересов собственников и пользователей земельных участков предлагается конкретизировать норму п. «в» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ, указав, вопросы возникновения, ограничения и прекращения права собственности на земельные участки относятся к исключительному ведению Российской Федерации. Это позволит установить четкие границы компетенции Российской Федерации и субъектов Российской Федерации при установлении ограничений права собственности на земельные участки.

К основным задачам задачами земельной реформы в 2005-2007 гг. относится, в частности, совершенствование механизмов установления правовых ограничений по использованию земли и недвижимости, в том числе порядка и условий установления сервитутов, резервирования земель для государственных и муниципальных нужд; обеспечение принятия актов правового зонирования органами местного самоуправления. До настоящего времени федеральный закон, устанавливающий общие для всех регионов России основания и процедуру резервирования земельных участков, не принят. Необходимо установить более четкий порядок резервирования земельных участков для государственных и муниципальных нужд, особенно учитывая предстоящую массовую приватизацию земель. Возможность привлечения инвестиций на рынок недвижимости и развитие городов, будет во многом зависеть от выполнения органами местного самоуправления требований новой редакции Градостроительного кодекса о разработке и утверждения правил землепользования и застройки79.

Для реализации предусмотренного статьей 36 ЗК РФ переоформления прав постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены объекты недвижимого имущества, на право собственности или аренды, необходимо пересмотреть действующий порядок установления выкупных цен и арендных платежей. Необходимо перейти от расчета выкупных цен и арендных ставок на основе нормативной цены земли к расчету на основе кадастровой стоимости земельных участков. Для этого должен быть разработан и утвержден прозрачный порядок определения кадастровой стоимости земельных участков, а также введены процедуры досудебного разрешения споров о размере кадастровой стоимости в целях защиты интересов собственников недвижимого имущества. Уровень выкупных цен, прежде всего для промышленных предприятий, должен быть снижен с учетом оценки экономических последствий.

В целях завершения процесса разграничении государственной собственности на землю необходимо отказаться от установленной федеральным законом процедуры согласования перечней земельных участков, уточнить критерии отнесения земельных участков к собственности того или иного уровня власти80. Административные издержки могут быть существенно снижены в случае отказа от разграничения государственной собственности в отношении застроенных земельных участков, которые подлежат приватизации. Доходы от распоряжения земельными участками, находящимися в не- разграниченной государственной собственности должны быть в большей степени перераспределены в пользу органов местного самоуправления.

Для перехода от кадастрового учета земельных участков к учету недвижимого имущества, необходимо сформировать кадастр объектов недвижимости, разработать процедуру учета зданий и сооружений в кадастре недвижимости. Переход к кадастровому учету недвижимости должен сопровождаться совершенствованием требований к землеустройству и технической инвентаризации (далее - формирование объектов кадастрового учета). Положения законодательства о формировании объектов кадастрового учета требуют более четкой и системной регламентации.

В целях защиты прав и законных интересов собственников земельных участков и землепользователей, необходимо обеспечить прозрачные правила по установлению публичных и частных ограничений по использованию земли. В частности, для эксплуатации и строительства объектов инфраструктуры, имеющих линейно-протяженную структуру (линии электропередач, коммунальные сети, автомобильные дороги и др.) должны быть введены порядок и условия установления публичных сервитутов. Необходимо установить более четкий порядок резервирования земельных участков для государственных и муниципальных нужд, особенно учитывая предстоящую массовую приватизацию земель. Возможность привлечения инвестиций на рынок недвижимости и развитие городов, будет во многом зависеть от выполнения органами местного самоуправления требований новой редакции Градостроительного кодекса о разработке и утверждения правил землепользования и застройки.

В настоящее время общий порядок определения цены выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на них зданий, строений и сооружений установлен статьей 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и статьей 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества».

При переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право собственности, цена земли устанавливается субъектами Российской Федерации в границах от трёхкратного до тридцатикратного размера ставки земельного налога, в зависимости от численности населения в поселениях. Ставки земельного налога на земли различных категорий устанавливаются органами законодательной (представительной) власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, в соответствии с Федеральным законом «О плате за землю». В субъектах Российской Федерации, не установивших кратность (в основном это регионы с поселениями до 500 тыс. чел.), применяется соответствующая минимальная кратность (3 ставки земельного налога} в соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В 2003-2004 гг. появилась тенденция к снижению цены земли в регионах с развитой промышленностью. Так, например, в Перми кратность была снижена с 17 (максимально возможная) до 8; в других поселениях и за пределами поселений Пермской области - с 10 (максимально возможная) до 3-4.8 в зависимости от района. Цена земли снижена в Псковской. Архангельской- Волгоградской. Самарской, Омской, Свердловской, Новосибирской, Ростовской областях, то есть в регионах, где расположено много крупных промышленных предприятий, которые в силу специфики их деятельности (оборонная промышленность, машиностроение и т.п.), обладают значительными по площади земельными участками. В Самарской области, в городах Самара и Тольятти кратность снижена с 17 до 12. В Рязанской области кратность уменьшилась с 9 до 8 по г. Рязани по остальным населенным пунктам не изменилась. В Псковской области снижена с 10 до 3 по всем землям. В Ростовской области кратность снижена для городов с численностью населения более 500 тыс. чел. - с 17 до 6, а для иных местностей - с 10 до 4. В Волгоградской области кратность снижена по г. Волгограду с 17 до 10, а по остальным землям кратность снижена с 10 до 5. В Архангельской области кратность снижена с 10 до 3. В Омской области кратность снижена по г. Омску с 17 до 5-7 (дифференцированно). В Свердловской области установленная дифференцированная по категориям собственников кратность снижена с 17 до 9,5 \

Учитывая, что массовая приватизация земли на территории поселений может привести к росту спекуляций земельными участками, целесообразно предусмотреть механизм изъятия в местные бюджеты части спекулятивного дохода. Для этих целей предлагается ввести сбор за снятие ограничения прав на землю, запрещающего реконструкцию и строительство. Указанное ограничение может быть установлено одновременно с заключением договоров купли-продажи земельных участков, относящихся к землям поселений, исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления.

Указанное ограничение не должно распространяется на случаи осуществления реконструкции и строительства промышленных объектов, культовых зданий и сооружений, объектов социальной и инженерной инфраструктуры, создаваемых с участием бюджетных средств, а также на случаи реконструкции жилых зданий.

Необходимо предусмотреть возможность снятия ограничения прав на землю, запрещающего реконструкцию и строительство на земельном участке, в любой момент по заявлению собственника земельного участка при условии оплаты им сбора предусмотренного налоговым законодательством.

Сбор должен будет устанавливаться новой главой Налогового кодекса Российской Федерации. В соответствии указанной главой Налогового кодекса Российской Федерации размер сбора должен будет устанавливаться нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований о налогах и сборах, а в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - законами субъектов Российской Федерации о налогах и сборах, но не более 80 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Разграничение государственной собственности на землю в настоящее время осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 17 июля 2001

г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю»81 и постановлением Правительства Российской Федерации от 4 марта 2002 г. № 140 «Об утверждении Правил подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности» .

Процесс разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 745 «Об утверждении федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 гг.)82« предполагалось завершить к 2008 г.

По данным Росимущества83 к указанному сроку должно быть зарегистрировано право собственности Российской Федерации более чем на 150 тыс. земельных участков обшей площадью около 1,2 млрд.

га, в том числе 5 тыс. земельных участков площадью 2.5 тыс. га, закрепленных за органами государственной власти и их территориальными органами; 29 тыс. земельных участков площадью 147 тыс. га, закрепленных за федеральными государственными унитарными предприятиями; 43 тыс. земельных участков обшей площадью 2 млн. га, закрепленных за федеральными государственными учреждениями; 66 тыс. земельных участков общей площадью 330 тыс. га. закрепленных за предприятиями, приватизированными из федеральной собственности.

В 2006 г. были сформированы сведения по 200,9 тыс. земельных участков, в том числе по 78,2 тыс. - земельных участков, право собственности на которые возникает у Российской Федерации; 28,8 тыс. - земельных участков, на которые право собственности возникает у субъектов Российской Федерации. 93,9 тыс. - земельные участки, на которые право собственности возникает у муниципальных образований.

Правительством Российской Федерации в этом году утверждены перечни, включающие 16 778 земельных участка, в том числе 6733 - это земельные участки, на которые право собственности возникает у Российской Федерации и 45 земельных участков, на которые право собственности возникает у муниципальных образований. Право собственности Российской Федерации было зарегистрировано на 2583 земельных участков общей площадью 30,1 тыс. га.

В это же время зарегистрировано право собственности Российской Федерации на 15,4 тыс. земельных участков площадью 231 млн. га, находящихся в федеральной собственности в соответствии с федеральными законами.

По итогам работы по разграничению государственной собственности на землю в 2003 г. было зарегистрировано право собственности Российской Федерации на 18,0 тыс. земельных участков общей площадью 231,0 млн. га. что составляет 12.5 % от общей площади земельного фонда Российской Федерации и 18,2 % - от площади земель, подлежащих разграничению.

Итогом работы по разграничению государственной собственности на землю с момента вступления в силу Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю» является зарегистрированное право собственности Российской Федерации на 33,6 тыс. земельных участка общей площадью 401,8 млн. га, что составляет около 33 % от общей площади земель Российской Федерации, права государственной собственности на которые подлежат разграничению.

В территориальные органы Росимушества направлены сведения о 15751 оспариваемых земельных участках, из них в отношении 11865 земельных участков, предлагаемых к отнесению в собственность Российской Федерации, 2914 земельных участка, предлагаемых к отнесению в собственность субъектов Российской Федерации, 972 земельных участка, предлагаемых к отнесению в собственность муниципальных образований, для проведения согласительных процедур.

Оценивая объем проделанной работы по разграничению государственной собственности на землю можно сделать вывод о том, что выполнено не более 33 % от ее намеченного объема. Если предположить сохранение подобного темпа работ, процесс разграничения будет завершен не к 2008 г., а предположительно к 2023 г. Таким образом, существующие условия и порядок разграничения государственной собственности на землю нуждаются в изменении.

Согласование перечней земельных участков при разграничении предусмотрено в целях защиты имущественных интересов всех уровней власти. Вместе с тем, такой подход имеет ряд существенных недостатков.

Во-первых, орган государственной власти или орган местного самоуправления может отказаться от согласования перечней земельных участков по любым, часто совершенно необоснованным причинам, поскольку их перечень не предусмотрен федеральным законом. Например, все перечни, на- правленные на согласование в Москву (за исключением одного перечня) и Мурманскую область были возвращены с отклонением в согласовании84.

Во-вторых, в действующем законодательстве отсутствуют четкие критерии отнесения земельных участков к собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципалитетов, что приводит к возникновению многочисленных споров. Однако процедура разрешения споров и снятия разногласий при согласовании перечней земельных участков не предусмотрена, что приводит к невозможности разграничения государственной собственности на некоторые земельные участки.

В-третьих, процесс подготовки, согласования и утверждения Правительством Российской Федерации перечней земельных участков занимает не менее года и связан с большими административными, техническими и материальными издержками.

Кроме того, в соответствии со статьей 3 Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю» к федеральной собственности при разграничении государственной собственности на землю должны быть отнесены, в том числе, земельные участки, на которых расположено приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской Федерации.

Аналогичная норма существует в отношении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, приватизированные из собственности субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Одновременно. Федеральным законом от 25 октября 2001 г. № 137-ФЭ «О введении в действие Земельного кодека Российской Федерации» предусмотрено, что указанные земельные участки подлежат продаже в частную собственность.

В настоящий момент, главным препятствием при переоформлении прав на земельные участки на основании статей 20, 21 и 36 Земельного ко- декса Российской Федерации права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения, землепользователями и землевладельцами является невозможность определения сложившихся границ земельных участков.

В ходе выкупа земельного участка, переоформления прав на земельный участок, разграничения государственной собственности на землю получение земельного участка на том или ином правовом основании не оспаривается. Однако повсеместно возникают вопросы о границах данных земельных участков. Право граждан (организаций) на получение в собственность (переоформление) или выкуп земельного участка в сложившихся границах закреплено законодательно (ст. 20, 21, 36 Земельного кодекса Российской Федерации). Кроме того, в соответствии со статьей 35 Земельного кодека Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Между тем, законодательно не определены признаки сложившихся земельных участков (сложившегося порядка использования земельных участков), что ведет к возникновению споров, затягиванию переоформления прав на землю, затрудняет разграничение государственной собственности на землю.

Приведенные данные позволяют сделать вывод о том, что резервированию земель для государственных и муниципальных нужд, как минимум, должно предшествовать наведение элементарного порядка в разграничении и межевании земельных участков, уже находящихся в публичной собственности85.

Решение о резервировании земельного участка или его части принимается управомоченным органом государственной власти (органом местного самоуправления) и должно содержать сведения о категории земель, местоположении (адресных ориентирах) и площади земельного участка, сроке и цели его резервирования. В случае резервирования ранее предоставленных земельных участков также указываются собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков, обладатели сервитутов. К решению о резервировании земельных участков прилагаются проекты границ резервируемых земельных участков.

Решение о резервировании земельного участка подлежит опубликованию в средствах массовой информации, перечень которых утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ. В случае изменения градостроительной и землеустроительной документации, документов планирования, развития и использования земель, на основании которых было принято решение о резервировании земельного участка, данное решение должно быть приведено в соответствие с указанными изменениями.

При резервировании земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и свободных от прав граждан и юридических лиц, указанные земельные участки могут быть предоставлены в аренду на срок, не превышающий срок резервирования, для целей, не связанных со строительством, в том числе для размещения временных объектов, в соответствии с категорией земель и разрешенным использованием земельных участков.

В случае осуществления собственником земельного участка, землепользователем, землевладельцем, арендатором зарезервированного земельного участка улучшений земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке (части зе- мельного участка), которые повышают их ценность, указанные лица несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных с его улучшением.

Органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе принимать решения о резервировании земель, которые предполагается объявить землями особо охраняемых природных территорий, с последующим изъятием таких земель, в том числе путем выкупа, и об ограничении на них хозяйственной деятельности.

К особому виду земельно-планировочных мероприятий относится долгосрочное резервирование земель под некоторые будущие государственные или местные нужды. Например, если на территории, предназначенной для создания водохранилища, заранее не будут введены ограничения на застройку, посадку деревьев, на устройство прудов, производство земельных улучшений и иные подобные работы, то потери при затоплении и при прокладке каналов окажутся больше1.

Чтобы этого не произошло, на землепользователей накладываются ограничения в части развития и улучшения своих участков. Эти ограничения действуют как для частного сектора, так и для государственных организаций.

Резервирование территорий может происходить при планировании создания не только водохранилищ, но и крупных промышленных предприятий, коммунальных объектов, железных и шоссейных дорог, аэропортов, новых населенных пунктов, при проектировании развития открытой и подземной добычи полезных ископаемых. Резервирование может происходить в рамках, надлежаще утвержденных как отраслевых, так и территориальных (комплексных) планов.

Среди последних выделяются такие документы, как схемы и (более детальные) проекты планировки населенных пунктов, генеральные планы развития промышленных узлов и некоторые другие. Эти документы при- нимаются на 20-25 лет, и в прямой зависимости от их сроков действуют ограничения, вызванные резервированием земли.

Поскольку непосредственная процедура резервирования земельных участков до настоящего времени не определена, предлагается дополнить ст. 279 ГК РФ и ст. 44 ЗК РФ положением о том, что орган, принявший решение о предстоящем изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, вводит с момента принятия указанного решения режим резервирования земельного участка на один год, о чем обязан письменно уведомить собственника. Изъятие путем выкупа земельного участка на основании судебного решения возможно только по истечении срока резервирования. Решение о резервировании и изъятии земельного участка может быть оспорено собственником в суде.

Введение режима резервирования земельного участка не прекращает прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов в отношении зарезервированных земельных участков. Резервирование земельного участка предполагает возникновение права на возмещение убытков, причиненных титульным владельцем, на период нахождения земельного участка в резерве до его отчуждения либо передачи прав на него третьим лицам (инвесторам).

Особую тревогу вызывает неопределенность правового режима земельных участков под объектами социальной инфраструктуры. Эта проблема характерна для крупных городов России, к которым относится и Краснодар. К настоящему времени из 10 тыс. 400 гектар земель, занятых объектами социальной инфраструктуры в г. Москве86, оформлены земельно-правовыми отношениями 5 тыс. 350 земельных участков на площади 6 тыс. 420 гектар. В том числе:

- учреждения народного образования - 4 130 земельных участков на площади 4 540 га; -

объекты здравоохранения - 985 земельных участков на площади 1 520 га; -

учреждения культуры - 175 земельных участков на площади 90 га; -

сооружения для занятий физической культурой и спортом - 60 участков на 270 га.

Таким образом, на сегодняшний день оформлено около 65% территорий, занятых социальными объектами87. Особое беспокойство у Правительства Москвы вызывают имеющие место случаи перепрофилирования объектов социальной сферы, в том числе детских дошкольных образовательных учреждений. Ситуация усугубляется продолжающейся сменой собственников на предприятиях города, в результате чего практически всегда принимаются решения о перепрофилировании объектов социальной сферы. Задача состоит в том, что уже в середине 2008 года решить вопрос формирования перечней земельных участков, занятых объектами социальной инфраструктуры, находящимися в собственности коммерческих организаций, акционерных обществ и других юридических лиц, зарезервировать эти земельные участки для государственных нужд города Москвы и поставить их на учет в автоматизированной системе государственного земельного кадастра. Имеющийся опыт Москвы как нельзя лучше подходит и для складывающейся ситуации в застройке Краснодара. Возникла также необходимость зарезервировать такие земельные участки для государственных нужд Краснодара, чтобы и в дальнейшем предотвратить попытки приватизации земли. Следует обратить особое внимание на необходимость запрета приватизации земельных участков, не соответствующих установленным требованиям разрешенного использования. Приватизация участков, не соответствующих установленным требованиям разрешенного использования, неизбежно приведет к проблемам градостроительного развития, для решения которых бюджетам всех уровней придется потратить на принудительный выкуп земель у собственников суммы, несопоставимо большие, чем выручка от приватизации участков по льготным заниженным ценам. При этом выкуп участков, находящихся в частной собственности, придется осуществлять по рыночной стоимости земли.

Разрешенное использование устанавливается градостроительными регламентами, которые определяют основу правового режима и обязательны для исполнения собственниками земельных участков - землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков, независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. В этом направлении очень важно проводить комплексную систему наблюдений за земельными участками, своевременно выявлять возможные и негативные изменения, вырабатывать конкретные меры по их предупреждению.

Резервирование земельных участков по мере их формирования, с точки зрения земельного законодательства, независимо от их ведомственной принадлежности, ставит прочный заслон их перепрофилированию. Последующая постановка указанных земельных участков на кадастровый учет: с дальнейшей регистрацией ограничений прав на землю в установленном порядке окончательно закрепляет эту землю в собственности субъекта РФ или муниципального образования.

Резервирование земельных участков для государственных нужд возможно также в отношении земель, находящихся в муниципальной собственности. В связи с этим предлагается дополнить Федеральный закон от 6.10.2003 г. № 131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и Земельный кодекс РФ положением о возможности резервирования земель, находящихся в муниципальной собственности, для государственных нужд на основании акта Правитель- ства РФ. Предлагается дополнить ст. 279 ГК РФ и ст. 44 ЗК РФ положением о том, что орган, принявший решение о предстоящем изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, вводит с момента принятия указанного решения режим резервирования земельного участка на один год, о чем обязан письменно уведомить собственника. Изъятие путем выкупа земельного участка на основании судебного решения возможно только по истечении срока резервирования. Решение о резервировании и изъятии земельного участка может быть оспорено собственником в суде.

<< | >>
Источник: Аракельян Роберт Грантович. Резервирование и изъятие земельных участков в механизме правового регулирования отношений собственности. 2007

Еще по теме § 2. Основания и порядок резервирования земельных участков для государственных и муниципальных нужд:

  1. § 3. Особенности резервирования земельных участков сельскохозяйственного назначения для государственных и муниципальных нужд
  2. Глава 2. РЕЗЕРВИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД
  3. 7.5.12. Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд
  4. Статья 55. Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд
  5. Статья 57. Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков
  6. 10.1. Возмещение убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков
  7. 7.5.6. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд
  8. § 4. Особенности резервирования земель поселений для государственных и муниципальных нужд
  9. 6. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд
  10. Статья 281. Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд
  11. Статья 49. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд
  12. Статья 63. Гарантии прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд
  13. § 1. Государственные и муниципальные нужды как условия резервирования и изъятия земельных участков
  14. Порядок выкупа находящихся в частной собственности земельных участков для государственных нужд
  15. ВОЗМЕЩЕНИЕ УБЫТКОВ И ПОТЕРЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА И ЛЕСНОГО ХОЗЯЙСТВА ПРИ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД
  16. Глава 10. ВОЗМЕЩЕНИЕ УБЫТКОВ И ПОТЕРЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА И ЛЕСНОГО ХОЗЯЙСТВА ПРИ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД
  17. Глава VIII. ВОЗМЕЩЕНИЕ УБЫТКОВ И ПОТЕРЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА И ЛЕСНОГО ХОЗЯЙСТВА ПРИ ИЗЪЯТИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ НУЖД
  18. 6. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
  19. Статья 30. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
  20. § 4. Поставка товаров для государственных или муниципальных нужд Статья 525. Основания поставки товаров для государственных или муниципальных нужд